SOURCE : 3ème civ, 9 mai 2012,n°11-16.226

Elle ne nécessite donc pas l’unanimité normalement requise en cas d’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives.

C’est ce qu’a jugé la Troisième Chambre civile de la Cour de Cassation, dans un arrêt en date du 9 mai 2012, publié au bulletin, comme suit :

« …

Sur le second moyen :

Attendu que Mme A…fait grief à l’arrêt de la débouter de sa demande (en annulation de l’assemblée), alors, selon le moyen :

1°/que l’assemblé générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ; que la décision de supprimer purement et simplement le système collectif d’eau chaude dont l’existence est expressément prévue dans le règlement de copropriété, sans solution de remplacement par un autre équipement collectif équivalent, qui a de surcroît pour effet de contraindre les copropriétaires à modifier l’agencement de leurs lots privatifs pour pouvoir y installer un cumulus, constitue une décision qui porte atteinte à la destination des parties privatives et aux modalités de jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété et qui ne peut dès lors être prise qu’à l’unanimité ; qu’ainsi l’arrêt a violé l’article 26, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/qu’une amélioration ne peut être décidée sans un vote unanime que si elle est exclusive de toute atteinte à la destination des parties privatives et aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ; qu’en énonçant que des décisions modifiant les conditions de jouissance des parties privatives peuvent être prises à la majorité qualifiée de l’article 26 lorsqu’elles constituent des améliorations, la cou d’appel a violé l’article 26, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965….

Mais attendu qu’ayant relevé que l’installation collective d’origine n’était pas en mesure, depuis plusieurs exercices, de faire face à la demande d’eau chaude sanitaire dans l’ensemble des logements, et que les documents produits démontraient la faisabilité de l’installation d’une ballon d’eau chaude dans chacun des types d’appartements de la copropriété, la cour d’appel a souverainement retenu que la décision adoptée par les copropriétaires constituait une amélioration du fait des économies d’énergie occasionnées ainsi que des difficultés techniques et du coût de la remise en état d’une installation vétuste et a pu en déduire que la décision avait été régulièrement adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965… »

Il ne faut pas tirer de cet arrêt de conclusion générale.

Chaque espèce constituera un cas particulier à l’occasion duquel les juges du fond exerceront leur pouvoir souverain d’appréciation pour juger au vu des circonstances de fait, si, lorsque la solution de remplacement envisagée par le Syndicat a touché aux modalités de jouissance des parties privatives, l’unanimité était ou non requise.

Kathia BEULQUE

Vivaldi-Avocats