Le caractère apparent des désordres lors de la réception s’apprécie exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage. Lorsque celui-ci est une personne morale, ses compétences s’apprécient au regard de son objet ou des activités qu’il exerce, et non de celles de son représentant légal.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 octobre 2026, n° 24-16.523
I – Rappel des faits
Une société civile immobilière (SCI), ayant pour gérante une société intervenant dans le secteur de la construction, a fait édifier trois bâtiments dont les lots ont été vendus en l’état futur d’achèvement.
À la suite de désordres constatés après la réception du bâtiment C, le syndicat des copropriétaires a engagé une action en indemnisation contre plusieurs intervenants à l’opération de construction.
II – La décision de la Cour d’appel
La cour d’appel de Pau considère que les désordres étaient cachés lors de la réception.
Elle retient que la SCI exerçait une activité de promotion immobilière et non de construction, de sorte que les compétences techniques de sa société gérante ne pouvaient lui être imputées.
L’absence de réserves lors de la réception ne faisait donc pas obstacle à l’action en réparation du syndicat des copropriétaires.
III – L’arrêt de la Cour de cassation
La Cour de cassation approuve ce raisonnement.
Elle rappelle que la réception couvre les désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de réserves et que leur caractère apparent s’apprécie au jour de la réception, exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage.
Elle précise que, lorsque celui-ci est une personne morale, ses compétences se déterminent au regard de son objet ou des activités qu’il exerce, et non de celles de son représentant légal, qu’il soit une personne physique ou morale.
La Cour de cassation rejette donc le moyen contestant le caractère caché des désordres.
Elle prononce toutefois une cassation partielle sur un autre point, au visa de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour d’appel n’ayant pas précisé les éléments de preuve permettant d’établir l’étendue de la mission confiée à un sous-traitant.
Cet arrêt confirme ainsi que le caractère apparent des désordres s’apprécie au jour de la réception, exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage. Lorsque celui-ci est une personne morale, ses compétences doivent être appréciées au regard de son objet ou des activités qu’il exerce, et non de celles de son représentant légal.
