SOURCE : 3ème civ, 19 novembre 2015, n°14-18752
En l’espèce, un copropriétaire malavisé accepte par avenant une extension de l’activité « épicerie fine et traiteur sans cuisson » à celle de « vente à emporter », contraire au règlement de copropriété selon le syndicat des copropriétaires, et causant une gêne tant sonore qu’olfactive pour les copropriétaires de l’immeuble à usage principalement d’habitation bourgeoise.
Le bail autorisant de fait l’activité illicite, le bailleur s’est retrouvé dépourvu de toute possibilité d’action à l’encontre de son preneur, contraignant le syndicat à les assigner tous les deux en résiliation du bail, sur le fondement de l’action oblique (article 1166 du Code civil) et sur la base d’un mandat spécial de représentation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Une telle action est en effet ouverte au syndicat des copropriétaires, même en l’absence de stipulation au bail, puisque le règlement de copropriété constitue un document contractuel s’imposant à tous les copropriétaires et aux locataires de ceux-ci. En d’autres termes, le preneur doit se conformer au règlement, même en l’absence de stipulation du bail, son action en responsabilité à l’encontre du bailleur étant réservée.
La Cour d’appel de Versailles accueille favorablement la demande du syndicat. Par une appréciation souveraine des éléments de preuves qui lui sont soumis, elle considère que l’activité exercée par le locataire contrevient au règlement de copropriété et nuit aux copropriétaires, entrainant la résiliation du bail. Elle condamne en outre in solidum le copropriétaire bailleur et son locataire au règlement d’une certaine somme à titre d’indemnisation du préjudice de la copropriété.
La Cour de cassation, se retranchant derrière cette appréciation souveraine, rejette le pourvoi.
La mésaventure du copropriétaire- bailleur ne s’arrêtera sans doute pas en si bon chemin… et sera sans doute suivie d’une demande d’indemnité d’éviction du preneur à l’encontre du bailleur.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
