La garantie des vices cachés ne se limite pas au cas où l’acheteur n’aurait pas acquis la chose s’il avait connu le vice mais joue aussi lorsqu’il n’en aurait donné qu’un moindre prix.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2023, 21-25.480
I –
Un particulier fait l’acquisition d’une parcelle, au sein d’un lotissement, auprès d’une SCI.
Sur cette parcelle, l’acquéreur souhaitait y édifier une maison et créer un potager.
Invoquant l’existence de vices cachés résultant de la présence de déchets en sous-sol, l’acquéreur a assigné le vendeur en référé à fin de désignation d’un expert judiciaire.
Il sera fait droit à sa demande, et l’expert désigné a été chargé de se positionner sur la valeur réelle du terrain.
Au dépôt du rapport, l’acquéreur a assigné le vendeur au fond, sur le fondement de la garantie des vices cachés, aux fins de remise en état du terrain, indemnisation de ses préjudices, notamment perte de chance de pouvoir contracter à des conditions plus avantageuses.
II –
En cause d’appel, ses demandes sont rejetées, la Cour n’ayant pas retenu l’existence d’un vice caché dans la mesure où l’acquéreur ne démontrait pas l’impossibilité de créer un potager aurait tellement diminué l’usage du terrain qu’il ne l’aurait pas acquis.
L’acquéreur forme un pourvoi en cassation
III –
La Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’appel pour les motifs suivants :
« Vu l’article 1641 du code civil :
Aux termes de ce texte, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Pour rejeter les demandes de M. [M], l’arrêt retient que l’usage principal de la parcelle, tenant à la construction d’une maison, n’a été rendu difficile que pour des motifs étrangers à la présence de déchets dans le sous-sol, que l’argument de l’impossibilité d’y établir un potager n’est caractérisé par aucune constatation ou étude sérieuse et qu’il n’est pas établi que cette circonstance aurait tellement diminué l’usage du terrain qu’il ne l’aurait pas acquis.
En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le vice tenant à la présence de déchets dans le sous-sol du terrain sur toute sa superficie ne diminuait pas tellement son usage que M. [M] n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait su, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
IV –
Cette solution est parfaitement logique au regard des dispositions de l’article 1641 du Code civil :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
La Cour d’appel a fait une application restrictive, voire tronquée, des dispositions de l’article 1641 du Code civil en se cantonnant à la première hypothèse, à savoir le refus d’acquérir la chose vendue en cas de connaissance de vice en omettant la seconde hypothèse posée par les dispositions du Code civil, à savoir la volonté d’acquérir mais à moindre prix en cas de connaissance du vice.
