Les marchands de biens sont exonérés d’une partie des droits d’enregistrement sous réserve que le bien soit revendu dans un délai de cinq ans, délai ramené à deux ans pour les ventes par lots pour lesquels le locataire dispose d’un droit de préemption. Dans tous les cas, le délai court à compter de la date d’acquisition.
Cour de Cassation, 14 février 2024, n° 22-17.541
Lors de l’acquisition, les marchands de biens peuvent être exonérés d’une partie des droits de mutation dès lors qu’ils prennent un engagement de revendre dans un délai de cinq ans (CGI, article 1115). En cas de vente par lots dite de « vente à la découpe », l’engagement de revente est réduit à deux ans. En cas de « vente à la découpe », les locataires doivent nécessairement être avisés et disposent d’un droit de préemption.
Les enjeux sont importants puisque que les droits à payer ne s’élèveront qu’à 0,715 % contre 5,81 % pour les acquisitions d’immeubles habituelles.
Dès lors que le délai de revente n’est pas respecté, le régime de faveur est déchu et l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé au moment de l’acquisition. Il sera redevable également de l’intérêt de retard.
En l’espèce, une société exerçant l’activité de marchand de biens a acquis en 2010 un immeuble en bénéficiant du régime de faveur. En 2013, l’administration fiscale a procédé à des rappels en matière de droits de mutation dès lors que le délai d’engagement de revente n’était pas respecté.
En effet, à la suite de l’acquisition, la société a divisé l’immeuble. Des locataires ont présenté des offres de vente en juin 2011. De ce fait, l’engagement de revente était réduit à deux ans.
La société, pour laquelle des impositions supplémentaires ont été mises en place, a fait une réclamation contentieuse qui a été rejetée. Elle a saisi le tribunal judiciaire qui l’a débouté de sa demande, au même titre que la Cour d’appel. La société s’est pourvue en cassation.
La société demandait la décharge des impositions en maintenant que le délai de deux ans de l’engagement de revente court à compter de la date à laquelle les locataires disposent d’un droit de préemption sur leur lot, soit la date à laquelle des offres de vente sont notifiées.
La Cour de cassation a rejeté les moyens de la société en indiquant que le délai de l’engagement de revente, qu’il soit de deux ans ou de cinq ans, court à compter de l’acquisition de l’immeuble. La Cour de cassation vient également préciser que le locataire bénéficie d’un droit de préemption, que ce soit sa résidence principale ou secondaire.
Ainsi, il convient d’être particulièrement vigilent sur les délais d’engagement de revendre. Ce délai court à compter de la date d’acquisition de l’immeuble et ce peu importe la situation. Si le délai n’est pas respecté, il convient de faire les démarches nécessaires de manière spontanée pour régler les droits d’enregistrement dus et éviter toute pénalité future en cas de contrôle.
