Un copropriétaire n’a pas qualité à agir en paiement du coût de travaux de remise en état de parties communes rendus nécessaires par une atteinte portée à celles-ci par un tiers à la copropriété : Seul le Syndicat des Copropriétaires est compétent pour y procéder.

8 juin 2023 – Cour de cassation – 3ème Chambre Civile – Pourvoi n° 21-15.692

I –

Deux entités ont conclu un contrat de promotion immobilière portant sur la construction d’un immeuble destiné à être exploité comme résidence-services.

L’immeuble a été vendu en VEFA puis soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant d’un retard de livraison, de non-conformités et de malfaçons, un certain nombre de copropriétaires ont assigné en indemnisation de leurs préjudices le constructeur non-réalisateur et son assureur,  la maitrise d’oeuvre, de conception et d’exécution, leurs assureurs et les sociétés qui se sont vus confiés les lots étanchéité, menuiseries extérieures, menuiseries intérieures, électricité et piscine.

II –

La Cour d’appel a déclaré les demandes d’indemnisation au titre des travaux de reprise des désordres et non-conformités des copropriétaires irrecevables.

En effet, les sommes allouées au titre des travaux de reprise visaient à réparer des désordres constructifs et non conformités à la réglementation PMR qui affectent les parties communes (toitures terrasses accessibles, pompe à chaleur, spa, circulations intérieures, coffrets électriques en pied de colonne) et une partie des parties privatives (non conformités à la réglementation des escaliers intérieurs

Ces derniers ont formé un pourvoi en cassation, soutenant subir un préjudice personnel résultant de l’action, sur une partie commune d’un tiers à la copropriété et que par voie de conséquence, ils disposent de la qualité et de l’intérêt à agir en réparation des désordres et non-conformités.

III –

Le pourvoi formé a été rejeté par la Cour de cassation.

La Haute juridiction rappelle les dispositions de l’article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

En outre, et selon l’article 15 de ladite loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En définitive,  si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux.

Or, au cas d’espèce, les sommes réclamées par les copropriétaires visaient à réparer des désordres et des non-conformités à la réglementation relative à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite affectant les parties communes.

Ces derniers n’avaient donc ni intérêt ni qualité à agir pour formuler ces demandes.