SOURCE : 3ème civ, 23 octobre 2012, n°11-18850
Dès lors que le contrat de bail n’a pas d’effet translatif de propriété, il est constant en jurisprudence que le locataire n’a pas, en principe, la qualité de maître de l’ouvrage[1], de sorte que son action sur le fondement de la garantie décennale est irrecevable[2].
En l’espèce, un local « murs nus » est donné à bail commercial à son preneur, à charge pour lui de l’aménager à ses frais. A la suite du constat d’infiltrations, des travaux ont été effectués à fin de mettre fin à ces désordres. Devant l’inefficacité de ces travaux de réparation, le preneur a assigné le constructeur et son assureur sur le fondement de la garantie décennale. Ces derniers ont contesté le droit à agir du preneur.
La Cour d’appel de Rennes a fait droit aux demandes du preneur. La Cour a relevé que les différents travaux, d’installation et de reprise, n’avaient pas été financés par le bailleur qui, d’ailleurs, a mis en cause la responsabilité de son locataire en sollicitant sa condamnation à l’exécution de travaux de reprise nécessaire. Les juges du fond en déduisent que le preneur avait la qualité de maître de l’ouvrage au sens de l’article 1792 et suivant du Code civil et, contrairement à ce que soutenaient le constructeur et son assureur, avait donc intérêt à agir en garantie décennale.
La Cour de cassation n’est pas de cet avis :
« Qu’en statuant ainsi, alors que, [le preneur], titulaire d’un simple droit de jouissance sur l’ouvrage dont elle n’avait pas la propriété n’était pas recevable à agir contre la société Sagena en responsabilité décennale, la cour d’appel a violé le texte susvisé »
En conséquence, quand bien même le preneur supporterait l’ensemble des frais relatifs aux travaux et amélioration du bien loué, ce dernier n’a pas droit à agir en garantie décennale : cette action appartient au bailleur.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] 3ème civ, 2 février 2005, n°03-18251
[2] 3ème civ, 1er juillet 2009, n°08-14714 ; 3ème civ, 17 février 1999, n°96-19888
