SOURCE : 3ème civ, 19 décembre 2019, 18-23.196, Inédit

Il est de jurisprudence constante que la clause prévoyant que première indexation du bail, dont la durée s’écoulant entre son application et la date de la prise d’effet du contrat est inférieure à la période de variation indiciaire stipulée au bail, est irrégulière au visa de l’article L112-1 du CMF et doit être déclarée non écrite.

Un bailleur, auquel le non écrit de la clause d’indexation était reproché et le remboursement de l’ensemble des indexations demandé, s’est toutefois interrogé sur le fondement de cette doctrine prétorienne à laquelle une lecture stricte du texte pourrait ne pas conduire.

L’article L112-1 du CMF dispose en effet que :

« Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. »

Le Bailleur en déduit que la première indexation, puisque le loyer initial n’est pas le résultat d’une « révision », n’est pas concernée par lesdites dispositions d’ordre public.

L’argument est audacieux et, s’il n’emporte pas l’approbation du premier juge, convainc la Cour d’appel de SAINT DENIS DE LA REUNION qui, dans un arrêt du 15 juin 2018, constate que le contrat de bail ne prévoit pas une période de variation de l’indice systématiquement supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Pour la Cour, il s’agit d’une exception conforme aux dispositions de l’article L112-1.

La Cour de cassation ne partage pas cette position :

« Qu’en statuant ainsi, tout en constatant que la clause comportait en elle-même une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’étant écoulée entre le 5 avril 2005, date de prise d’effet du bail, et le 1er janvier 2006, date de révision du loyer, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; »