SOURCE : Cass.3ème Civ., 27 novembre 2013, n° 12-25.824
C’est ce que confirme la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cette décision publiée au bulletin, comme suit :
« …
Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et l’article 2374, 1° bis du code civil ;
Attendu, selon ce texte, que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété ; qu’avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire ; que cette opposition, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ; que les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé ; que l’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 de la loi susvisée ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué… que la société Arevian… a vendu deux lots de copropriété de l’ensemble immobilier du Parc de Kalliste à la société Ishan par acte du 25 février 2008 ; que le syndicat des copropriétaires… a fait opposition au versement du prix de vente… ; que la société l’a assigné en mainlevée de l’opposition ; que la procédure a été dénoncée à la société Ishan et M.X…, notaire chargé de la vente ;
Attendu que, pour annuler l’opposition du syndicat, l’arrêt retient que celle-ci a été faite pour une somme globale de …résultant d’un décompte informatique commençant par une reprise de solde antérieur pour… et n’opérant aucune distinction entre les différents chefs de créance ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, qui constitue un manquement à une condition de forme, a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l’article 2374 1° bis du code civil leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;… »
En effet, aux termes de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, l’opposition doit énoncer d’une manière précise, distinctement :
Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues ;
Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°,2° et 3° ci-dessus
Cette décision n’est pas nouvelle. La Troisième Chambre Civile le de la Cour de Cassation s’était déjà prononcée en ce sens (voir notamment Cass.3ème Civ., 25 octobre 2006, n°05-16.835)
Kathia BEULQUE
Vivaldi-Avocats
