Source : Rép. min. n° 81821 – JOAN Q, 13 sept. 2016, p. 8207 

L’insertion dans un règlement de copropriété d’une « clause de priorité » lors de la vente d’un lot à usage exclusif de stationnement a été rendue possible par le nouvel article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 25 mars 2009 lequel dispose :

« Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification ».

Une question s’est dans un premier temps posée s’agissant des modalités d’adoption de cette option par l’assemblée générale des copropriétaires que ces nouvelles dispositions ne précisaient pas. Toutefois, cette « clause de priorité » ayant pour effet de modifier les modalités de jouissance d’une partie privative du fait des restrictions imposées à la liberté de vendre du copropriétaire vendeur, il est considéré que celle-ci ne peut être mise en œuvre que dans les cas où :

le règlement de copropriété le permet dès l’origine,

le règlement a été modifié en ce sens, à la suite d’un vote à l’unanimité des copropriétaires tel que cela a d’ailleurs été précisé dans une précédente réponse ministérielle (Rép. min. n° 120883 : JOAN Q 3 janv. 2012, p. 86 ;JCP N 2012, n° 2, act. 145 ).

Sur le fond, par une question publiée au Journal officiel le 23 juin 2015, l’attention de Mme la ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité a été attiré sur les conséquences que peut avoir la « clause de priorité » d’un règlement de copropriété lors de la vente d’un lot à usage exclusif de stationnement.

Des copropriétaires lui ont exposé que dans une copropriété comportant logements et parkings, un particulier extérieur à cette copropriété est libre d’acheter un parking et devenir à ce titre copropriétaire.

Il bénéficie alors, si elle a été adoptée, de la clause de priorité sur les autres places de stationnement mises en vente.

Les propriétaires de logement peuvent ainsi se trouver peu à peu exclus de ces emplacements, d’où une scission qui se créée entre les logements et les places de stationnement pourtant initialement et rationnellement liés

C’est pourquoi, certains copropriétaires souhaitant que la clause de priorité ne concerne que les copropriétaires propriétaires de logement sur place, ces derniers ont interrogé la ministre sur les mesures qu’elle entendait prendre pour répondre à cette demande.

Le ministre a toutefois indiqué qu’aucune modification de législation en vigueur n’était souhaitée par le Gouvernement considérant que cela introduirait « une différence de traitement entre les copropriétaires de lots à usage exclusif d’habitation et les autres copropriétaires dans les modalités de disposer de leurs biens qui ne semble pas justifiée » :

Rép. min. n° 81821 « Cette clause de priorité, introduite dans la législation relative à la copropriété par la loi no 2009-323 du 25 mars 2009 a pour effet de modifier les modalités de jouissance d’une partie privative du fait des restrictions imposées à la liberté de vendre du copropriétaire vendeur. Elle ne peut être mise en œuvre que dans le cas où le règlement de copropriété le permet dès l’origine, ou dans le cas où ce règlement a été modifié en ce sens, à la suite d’un vote à l’unanimité des copropriétaires. L’utilisation de la clause de priorité est donc conditionnée par la volonté de l’ensemble des copropriétaires de modifier ou non le règlement intérieur de l’immeuble. Toutefois, dans le cas où le règlement de copropriété permet la mise en œuvre de cette clause de priorité, aucune disposition de nature législative ou règlementaire n’autorise une nouvelle restriction à la liberté de vendre du copropriétaire. Ainsi, toute restriction qui serait en relation avec la nature des lots déjà détenus par le copropriétaire vendeur n’aurait aucune base légale. En effet, l’article 1 de la loi de 1965 définit le lot de copropriété comme « comprenant…une partie privative et une quote-part des parties communes », sans opérer de distinction entre les différentes parties privatives, pour lesquelles l’article 2 de la loi précise simplement qu’elles sont « la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». Un lot de copropriété peut donc comporter, comme partie privative, aussi bien un appartement qu’une place de stationnement ou une cave. Le souhait des copropriétaires consistant à ce que la clause de priorité ne concerne que les copropriétaires propriétaires d’un logement dans l’immeuble ne peut donc, en l’absence de fondement juridique, être traduit dans les faits. Une modification de la législation en vigueur n’est pas souhaitée par le Gouvernement, car elle introduirait une différence de traitement entre les copropriétaires de lots à usage exclusif d’habitation et les autres copropriétaires dans les modalités de disposer de leurs biens qui ne semble pas justifiée ».

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats