Source : 3ème civ, 21 mai 2014, n°13-10257, Publié au bulletin
Une société donne à bail commercial à une autre société un terrain nu sur lequel le preneur s’engageait à construire un bâtiment devant accéder de plein droit au bailleur sans indemnité en fin de jouissance.
A l’expiration du bail, le bailleur délivre congé sans offre d’indemnité d’éviction, mais se retrouve finalement condamné à la verser. Le litige soumis à la Cour d’appel d’Aix en Provence, puis à la Cour de cassation, concerne le calcul de cette indemnité, et notamment la prise en compte des frais de construction d’un bâtiment sur un terrain pris à bail à construction par le preneur.
Pour la Cour d’appel d’Aix en Provence, le bail initial prévoyait l’obligation pour le preneur d’édifier un immeuble. Ainsi, peu importe la clause d’accession du bailleur, l’indemnisation du preneur au titre de l’indemnité d’éviction pouvait inclure, au titre des frais annexes, l’obligation, pour le preneur, de construire un immeuble aux termes du nouveau bail. L’édification du nouvel immeuble devait donc composer le montant de l’indemnité d’éviction.
La Cour de cassation n’est pas de cet avis et casse l’arrêt d’appel : le refus de renouvellement avait mis fin au bail et permis au bailleur d’accéder aux constructions sans indemnité, de sorte que le preneur avait été évincé d’un terrain sans bâtiment. Son indemnisation devait donc être cantonnée à la seule prise à bail d’un nouveau terrain.
Si de gros travaux de mise en état de nouveaux locaux conforme à leur destination peuvent être supportés par le bailleur versant au preneur une indemnité d’éviction[1], la question demeure entière s’agissant de frais d’acquisition ou de construction d’un immeuble, qui semblent difficilement assimilables aux « frais normaux » de déménagement et de réinstallation prévus par l’article L145-14, mais plutôt assimilable à des dépenses somptuaires.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] Cass. 3e civ., 21 mars 2007, n° 06-10.780
