Source : Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-26.072, n° 5 FS+P+B+I
Par acte du 31 mai 1983, un immeuble composé de deux lots, a été placé sous le régime de la copropriété.
Par acte du 30 mai 1984, le lot n 2 a été divisé et remplacé par les lots n 3 à 12.
Une assemblée générale du 21 juin 2011 a, suivant résolution n°5, décidé de contester la légalité du modificatif de l’état descriptif de division du 30 mai 1984.
Le propriétaire des lots n 3, 8 et 9, a assigné le syndicat des copropriétaires et le propriétaire du lot n 1 en annulation de la résolution 5 de l’assemblée générale du 21 juin 2011.
Pour accueillir la demande, la Cour d’appel de VERSAILLES retient que « l’existence de “copropriétés verticales autonomes”, dont la création ne dépend pas de l’accord de la “copropriété horizontale”, mais de la seule volonté des propriétaires concernés, est consacrée par le règlement de copropriété du 31 mai 1983 et que l’acte du 30 mai 1984, qui est un modificatif de l’état descriptif de division, crée une copropriété verticale soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965, que la naissance de cette copropriété verticale implique nécessairement la mise en place d’un syndicat des copropriétaires autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale, improprement intitulé “secondaire”, alors que sa création ne relève pas des dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, et que la copropriété ainsi créée n’est pas une copropriété secondaire, mais une copropriété autonome et distincte ».
Cet arrêt est censuré par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation qui, statuant en formation de section et par cet arrêt publié au bulletin considère :
« Qu’en statuant ainsi, alors que la division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé », savoir l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 lequel dispose, en son alinéa 1 :
« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
La Cour de cassation applique donc strictement le texte et ce, quelque soit les stipulations du règlement de copropriété qui prévoyait, selon des modalités particulières et illégales, que la faculté d’ériger les lots en copropriétés verticales était laissée à la seule initiative de leurs propriétaires respectifs et que ces lots de la copropriété horizontale se transformeraient ensuite en deux syndicats distincts, la copropriété initiale n’en étant dès lors plus une.
La Cour de cassation censure donc la Cour d’appel d’avoir considéré que le simple modificatif de l’état descriptif de division subdivisant l’un des deux lots pouvait aboutir à la création de copropriétés verticales autonomes du fait de la seule volonté des copropriétaires concernés
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
