Source : Civ. 3e, 6 juill. 2017, FS-P+B+I, n° 16-16.849
Le propriétaire d’un lot composé d’un appartement situé au deuxième étage d’un immeuble en copropriété assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d’assemblée générale lui ayant refusé l’autorisation d’apposer des plaques professionnelles.
Reconventionnellement, le syndicat sollicite qu’il soit constaté qu’en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu’aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel.
La Cour d’appel accueille les demandes du Syndicat des copropriétaires.
Cet arrêt est porté devant la Cour de cassation aux motifs :
D’une part, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation de sorte qu’en jugeant que les lots situés dans les étages de la résidence ne pourraient avoir un usage professionnel au prétexte que l’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété les décrivait comme des appartements, prétexte inopérant dès lors qu’elle constatait que le règlement de copropriété stipulait que l’immeuble était destiné à « un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concerne les locaux situés aux étages et combles », la cour d’appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,
D’autre part, que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, à la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; qu’en jugeant toutefois que les lots situés au deuxième étage et aux étages supérieurs de l’immeuble, dont le règlement de copropriété stipulait qu’il était à destination mixte et, spécialement en ce qui concerne les étages, à usage de bureaux commerciaux et d’habitation, ne pourraient être affectés à un usage professionnel puisque l’état descriptif de division l’identifiait comme un appartement, sans expliciter en quoi l’affectation choisie par le copropriétaire porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Le pourvoi est rejeté, la Cour de cassation considérant que la Cour d’appel a souverainement retenu que « l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle », affectait les lots à une destination exclusive d’habitation et n’était « pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l’immeuble était destiné à un usage professionnel », notamment parce que les dispositions de l’état descriptif étaient plus précises, car portant sur chaque lot, alors que les dispositions du règlement de copropriété étaient plus générales, sans distinction claire des étages concernés.
Il en résulte que l’état descriptif de division l’emporte sur le règlement de copropriété pour avoir d’une part, une valeur contractuelle, de sorte qu’il est opposable aux copropriétaires et à force obligatoire vis-à-vis d’eux et être, d’autre part, sans contradiction avec le règlement de copropriété et plus précis que ce dernier quant à l’usage et à l’affectation des locaux occupés.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
