Le bailleur ne peut percevoir une somme destinée à garantir l’exécution des obligations du preneur, même si sa restitution est prévue à la fin du bail.
Par ailleurs, le fermage doit distinguer le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues. À défaut, la clause fixant le fermage est illicite.
Cour de cassation, 2 juillet 2026, n° 24-12.681
I – Rappel des faits
Une société exploitant un centre équestre conclut un bail à ferme portant sur des terrains, des installations et des locaux nécessaires à son activité.
Le bail prévoit le paiement d’un fermage mensuel ainsi que le versement d’un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer.
Par la suite, un appartement et d’autres locaux liés à l’exploitation sont ajoutés au bail.
La preneuse saisit le tribunal paritaire des baux ruraux.
Cette dernière demande notamment la restitution du dépôt de garantie et la régularisation du fermage.
Elle soutient que le dépôt de garantie est interdit par le statut du fermage et que le bail fixe un loyer global sans distinguer les différentes catégories de biens loués.
II – La décision de la Cour d’appel
La cour d’appel rejette la demande de restitution du dépôt de garantie.
Elle relève que cette somme était destinée à garantir les éventuels loyers impayés et les réparations locatives à la fin du bail.
La juridiction constate également que le contrat prévoyait sa restitution, après déduction des sommes qui pourraient rester dues par la preneuse.
Elle en déduit que ce dépôt de garantie avait une cause licite et n’était pas interdit par le statut du fermage.
La cour d’appel rejette également la demande de régularisation du fermage.
Elle considère que l’absence de prix distinct pour les terres, les bâtiments d’exploitation et les bâtiments d’habitation ne rend pas la clause illicite.
Selon elle, il suffit de comparer le fermage global prévu au contrat avec la somme des prix applicables à chacun de ces éléments en vertu des arrêtés préfectoraux.
III – Le pourvoi en cassation
La preneuse forme un pourvoi en cassation.
Elle soutient, d’une part, qu’un bailleur ne peut pas percevoir un dépôt de garantie à l’occasion de la conclusion d’un bail rural.
La somme versée à ce titre serait donc indue et devrait lui être restituée.
Elle fait valoir, d’autre part, que le prix du fermage doit obligatoirement distinguer :
d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation ;
d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.
Selon elle, une clause prévoyant uniquement un fermage global est illicite et ouvre droit à une régularisation.
IV – La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt.
Concernant le dépôt de garantie, elle rappelle que le statut du fermage est d’ordre public et qu’il détermine de manière limitative les hypothèses dans lesquelles le preneur peut remettre une somme d’argent ou une valeur au bailleur.
Le bailleur ne peut donc pas percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution des obligations du preneur.
Il importe peu que cette somme soit destinée à garantir le paiement des loyers ou des réparations locatives.
Il importe également peu que sa restitution soit prévue à la fin du bail.
La somme perçue à titre de dépôt de garantie est indue et sujette à répétition, ce qui signifie que le preneur peut en demander la restitution.
La cour d’appel ne pouvait donc pas considérer que ce dépôt de garantie avait une cause licite.
Concernant le fermage, la Cour de cassation rappelle que son prix est constitué de deux éléments distincts :
d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation ;
d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.
Ces règles étant d’ordre public, la clause d’un bail à ferme qui fixe un fermage global sans opérer cette distinction est illicite.
Cette irrégularité permet au preneur d’engager une action en régularisation du fermage.
La cour d’appel ne pouvait donc pas rejeter cette demande au motif qu’il était possible de comparer le montant global du fermage avec la somme des prix applicables aux différents biens loués.
L’affaire est renvoyée devant une autre cour d’appel afin qu’elle soit rejugée sur ces points.
