Présentée comme une loi de « simplification du droit de l’urbanisme et du logement », la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 devait, selon ses promoteurs, assécher le contentieux de l’urbanisme et sécuriser les opérations de construction. Sur la procédure administrative et contentieuse, le résultat inverse se produit : la cible visée — le filtrage des recours — échappe largement au législateur, tandis que les dispositions maintenues compliquent l’instruction devant le juge administratif. La censure partielle prononcée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025 illustre ce décalage.
Un chiffre révèle l’ampleur du problème : sur 158 votants, seuls 65 ont voté pour ce texte, 52 se sont abstenus et 41 ont voté contre.
Ce texte illustre à quel point le droit de l’urbanisme se trouve au cœur de logiques contradictoires : produire plus de logements, mais protéger le patrimoine et limiter l’artificialisation des sols. le législateur n’est pas toujours à la hauteur des nouveaux défis auxquels les villes sont confrontées. Sans prétendre à l’exhaustivité, on vous explique pourquoi dans CHRONOS.
I.- Un article L. 600-12-2 qui dévitalise le recours gracieux sans servir la simplification
L’article 26 de la loi insère dans le code de l’urbanisme un article L. 600-12-2 aux effets redoutables :
Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique ».
Applicables aux décisions rendues à compter du 29 novembre 2025, ces dispositions cantonnent le recours administratif à une simple démarche amiable, sans offrir l’occasion aux maires, la possibilité d’expliquer et d’éclairer leurs décisions. Dorénavant, la personne qui souhaite contester un permis de construire doit former ce recours dans le délai d’un mois, mais elle doit saisir le juge au maximum deux mois après l’affichage de la décision si elle veut éviter son caractère définitif. Ce, alors même que le droit d’accès aux pièces du dossier n’a pas été modifié. En pratique, le recours gracieux perd toute utilité. On peut donc anticiper un reflux massif des requérants vers le juge administratif, sans passage préalable auprès des services instructeurs — ce qui, paradoxalement, augmente la charge d’instruction des juridictions et prive les collectivités d’un temps de dialogue utile.
II.- La censure partielle de l’article 26 : la cible manquée
Saisi de l’article 26, le Conseil constitutionnel a censuré, par sa décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025, le 4° du paragraphe I modifiant l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme.
Ce texte subordonnait la saisine du juge administratif contre un document d’urbanisme (PLU, SCoT, carte communale) à la condition d’avoir préalablement participé à la procédure de participation du public.
Au terme d’une analyse de proportionnalité, le juge constitutionnel relève que cette disposition « porte au droit à un recours juridictionnel effectif une atteinte disproportionnée » et méconnaît, par suite, « les exigences résultant de l’article 16 de la Déclaration de 1789 ». C’est donc précisément la mesure de filtrage la plus ambitieuse — celle qui aurait effectivement réduit le contentieux contre les documents d’urbanisme — que le Conseil écarte. En revanche, il valide l’article L. 600-12-2, au motif qu’il « se borne[nt] à prévoir » un délai de recours administratif d’un mois et que ces dispositions, « relatives à la procédure administrative, ne mettent pas en cause l’exercice, par les intéressés, du droit d’agir en justice ». Ainsi, subsiste une mécanique purement procédurale.
III.- La cristallisation des règles d’urbanisme pour les permis modificatifs
Le législateur crée un nouvel article L. 431-6 dans le code de l’urbanisme, qui instaure une cristallisation des règles d’urbanisme applicables à un permis modificatif à la date de délivrance du permis initial. Concrètement, le bénéficiaire d’un permis de construire qui présente une demande de permis modificatif bénéficiera des règles applicables à la date du permis initial. Ces dispositions font prévaloir l’intérêt particulier du porteur de projet sur l’intérêt général attaché à l’adoption de nouveaux documents d’urbanisme.
IV.- Élévation et surélévation : des dispositions porteuses d’insécurité juridique
La loi crée également un article L. 111-35 nouveau, unique article d’une section intitulée « Réfection et surélévation des constructions », aux termes duquel : « Lorsqu’une construction régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d’un immeuble existant, l’autorisation d’urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions ». Le législateur entend ainsi déroger, pour les situations d’élévation et de surélévation, à la jurisprudence Sekler (CE Section, 27 mai 1988, Mme Sekler, Rec. p. 233), qui n’autorise la délivrance d’une autorisation d’urbanisme portant sur des immeubles existants que si les travaux rendent la construction plus conforme aux nouvelles dispositions méconnues, ou y sont étrangers.
Or la notion de « transformation limitée » d’un immeuble existant reste inédite. La jurisprudence devra donc nécessairement l’interpréter, ce qui ne manquera pas de nourrir, là encore, un contentieux abondant.
En résumé
Non seulement la loi du 26 novembre 2025 complique l’instruction des recours devant les tribunaux administratifs, mais on peut surtout s’interroger sur sa capacité à atteindre sa cible : faciliter les projets et relancer le secteur de la construction.
