L’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix. Dès lors, n’encourt pas la cassation l’arrêt qui évalue souverainement le préjudice subi par l’acquéreur victime de dol à un certain pourcentage du prix d’acquisition.
Cour de cassation, 28 mai 2026, n° 24-20.821
Rappel des faits
Des particuliers ont acquis un appartement et un emplacement de stationnement. Quelques années plus tard, ils ont revendu ces biens.
Après la vente, les acquéreurs se sont plaints du comportement de l’occupant de l’appartement voisin. Ils estimaient que les vendeurs avaient dissimulé cette situation lors de la vente.
Ils ont assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices sur le fondement du dol
La décision de la cour d’appel
La cour d’appel a fait droit à leur demande.
Elle a retenu que le préjudice subi par les acquéreurs correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement résultant de l’insécurité liée au comportement du voisin.
Les juges ont évalué cette dépréciation à 15 % du prix de vente. Ils ont alors condamné les vendeurs à verser des dommages-intérêts aux acquéreurs.
Les moyens invoqués au soutien du pourvoi
Les vendeurs ont contesté cette décision devant la Cour de cassation.
Ils soutenaient que la victime d’un dol qui choisit de ne pas demander l’annulation du contrat ne peut obtenir que la réparation d’une perte de chance d’avoir contracté à des conditions plus favorables.
Selon eux, le préjudice ne pouvait donc pas être fixé en fonction de la dépréciation de la valeur du bien.
Ils reprochaient également à la cour d’appel d’avoir indemnisé les acquéreurs à hauteur de la décote retenue, sans apprécier la probabilité qu’ils aient effectivement pu acquérir le bien à un prix inférieur si l’information avait été révélée avant la vente..
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle rappelle qu’il résulte des anciens articles 1116 et 1382 du Code civil que l’acquéreur d’un immeuble victime d’un dol, qui choisit de ne pas demander l’annulation de la vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix.
La Haute juridiction relève ensuite que les acquéreurs ont subi un préjudice. Celui-ci correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement. Cette dépréciation résultait de l’insécurité causée par le comportement du voisin.
Elle juge que les magistrats du fond ont souverainement évalué ce préjudice à 15 % du prix d’acquisition. Les arguments invoqués par les vendeurs ne sont donc pas fondés.
La Cour de cassation confirme ainsi la décision d’appel.
Portée de la décision
Par cet arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation confirme que l’acquéreur d’un immeuble victime d’un dol, qui choisit de ne pas demander l’annulation de la vente, peut obtenir l’indemnisation d’un excès de prix.
La Cour admet également que ce préjudice puisse être évalué en fonction de la dépréciation de la valeur du bien retenue par les juges du fond.
