La réparation des préjudices causés par un diagnostic immobilier erroné doit correspondre au coût des travaux rendus nécessaires par cette erreur, sauf si ceux-ci sont déjà imposés par des malfaçons antérieures relevant de la garantie décennale.

 Cass. 3e civ., 23 oct. 2025, n° 23-18.771, n° 499 D

Dans cette affaire, un diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé à l’acte de vente d’une maison mentionnait une performance énergétique de classe C. Les acquéreurs constatent, après l’achat, que la superficie réelle de la maison est inférieure à celle convenue et que des problèmes d’isolation subsistent. Plusieurs expertises révèlent des désordres affectant la performance énergétique et l’isolation.

Les acquéreurs assignent alors le vendeur, le diagnostiqueur et l’assureur de ce dernier en réparation de leurs préjudices.

Au fond, le tribunal reconnaît que le vendeur, ayant participé à la construction partielle du bâtiment, engage sa responsabilité décennale pour les désordres relatifs à l’isolation. Par ailleurs, le diagnostiqueur et son assureur sont condamnés à indemniser les acquéreurs pour la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, cette somme étant mise à la charge solidaire du vendeur.

Sur pourvoi du diagnostiqueur, la Cour de cassation censure l’arrêt au visa de l’article 1240 du code civil et du principe de réparation intégrale du préjudice. Elle rappelle que :

• Il appartient au juge du fond de vérifier le caractère certain de la perte d’une éventualité favorable invoquée par les acquéreurs.
• La simple constatation d’une erreur de diagnostic ne suffit pas à fonder automatiquement un préjudice indemnisable si les travaux nécessaires sont déjà prescrits ou couverts par la responsabilité décennale du vendeur.

L’arrêt est également cassé au visa des articles 1792 du code civil et L. 111-13-1 du code de la construction et de l’habitation (dans la version issue de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015), car il n’est pas établi que les défauts d’isolation rendent l’usage de l’ouvrage impossible ou excessivement coûteux. La preuve de l’impropriété à l’usage n’étant pas rapportée, l’indemnisation du diagnostiqueur ne pouvait être prononcée dans les termes de l’arrêt d’appel.

1. Principe de réparation intégrale : La Cour de cassation rappelle que la réparation du préjudice doit être proportionnée et intégrale, mais ne doit pas conduire à un double remboursement pour un même dommage. Si le vendeur est tenu à la réfection des malfaçons, le diagnostiqueur ne peut être condamné pour des travaux déjà inclus dans la garantie décennale (Cass. 3e civ., 8 juil. 2015, n° 14-17.652).
2. Perte de chance et certitude du préjudice : La jurisprudence exige que la perte de chance invoquée soit certaine et appréciable. La Cour contrôle que le juge du fond ait vérifié le lien de causalité entre l’erreur et le préjudice allégué avant de condamner le professionnel ou son assureur (Cass. 1re civ., 12 mars 2020, n° 18-24.713).
3. Responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers : Les professionnels chargés de diagnostics, notamment le DPE, peuvent voir leur responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, mais cette responsabilité se limite aux dommages directement imputables à leur faute et distincts des malfaçons relevant de la garantie décennale (Cass. 3e civ., 15 juin 2017, n° 16-14.221).
4. Condition d’impropriété à l’usage : Pour que la responsabilité décennale du vendeur soit engagée, il faut démontrer que les désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou que les coûts pour y remédier sont disproportionnés (Cass. 3e civ., 27 sept. 2018, n° 17-19.854).

En synthèse, cet arrêt illustre la nécessité pour les juges de :

• distinguer les préjudices imputables au vendeur de ceux relevant du diagnostiqueur,
• apprécier la certitude et l’étendue de la perte de chance,
• et s’assurer que l’indemnisation ne double pas celle déjà couverte par la garantie décennale, afin de respecter le principe de réparation intégrale sans enrichissement injustifié de l’acquéreur.