Lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement.
Il en résulte que, lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 février 2025, 23-18.586
I –
En l’espèce, un copropriétaire a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de percer la dalle de béton de la terrasse du troisième étage et à installer sur cette terrasse un local destiné à abriter les ventilateurs de désenfumage des salles recevant du public situées dans les étages inférieurs.
Le syndicat des copropriétaires a alors adopté une résolution autorisant le copropriétaire à réaliser ces travaux.
Le propriétaire de lots de bureaux dont dépendent les espaces verts et les plantations situés au troisième étage, définis comme parties communes spéciales par le règlement de copropriété, a assigné en annulation de cette résolution le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.
Ce dernier soutient que les documents joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale à l’appui du projet de résolution portant sur les travaux d’installation du local ne comportaient aucun descriptif technique de l’installation projetée, concernant notamment les dimensions précises de l’ouvrage et ses modalités de construction, et aucun information sur la qualité de l’air et le traitement des fumées extraites, ne permettant pas à l’assemblée générale des copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause sur le projet de résolution de sorte que cette dernière est nulle.
En outre, il soutient que lorsqu’une décision concerne à la fois les parties communes générales et les parties communes spéciales, elle doit être adoptée à la double majorité de l’ensemble des copropriétaires et des copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées les parties communes spéciales.
II –
La Cour d’appel a rejeté la demande d’annulation de la résolution autorisant les travaux adoptée par l’assemblée générale.
La Cour retient d’une part que les éléments d’information sur les travaux projetés à la connaissance des copropriétaires dans leur convocation à cette assemblée générale étaient suffisamment clairs et précis dès qu’ils précisent la nature et le lieu d’implantation des travaux projetés et que d’autre part, les travaux autorisés par ladite résolution affectent en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l’immeuble, de sorte que l’ensemble des résolutions devaient être votées par tous les copropriétaires, tout en constatant que les travaux auront aussi pour conséquence de modifier les espaces verts et les plantations situés au 3ème étage de l’immeuble en parties communes spéciales.
III –
La Cour de cassation confirme dans son arrêt la décision de la cour d’appel.
La Haute juridiction retient que lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement.
Il en résulte que, lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.
Ainsi, ayant constaté que, si les travaux allaient avoir pour conséquence de modifier les espaces verts et plantations situés au troisième étage, ils affectaient en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l’immeuble, la cour d’appel en a, à bon droit, déduit que l’autorisation de travaux relevait exclusivement de l’assemblée générale réunissant tous les copropriétaires.
IV –
Dans cet arrêt, la Cour de cassation juge donc que les copropriétaires des parties communes spéciales ne peuvent prendre seuls que les décisions qui concernent exclusivement les parties communes spéciales.
Dès lors, si la décision affecte à la fois les parties communes générales et les parties communes spéciales, celle-ci doit être prise par l’ensemble des copropriétaires des parties communes générales.
V –
Cette décision de la Cour de cassation interroge puisqu’elle rejette la possibilité pour les copropriétaires des parties communes spéciales de se prononcer car les travaux ne portent pas exclusivement sur les parties communes spéciales.
Or, le droit de propriété implique que chaque copropriétaire ait la possibilité de s’exprimer lorsqu’il s’agit de prendre des décisions concernant les parties de l’immeuble sur lesquelles il détient des droits …
L’arrêt doit néanmoins être interprété à la lumière de la situation d’espèce.
En l’occurrence, les travaux affectaient « en premier lieu » la terrasse (perçage de la dalle de béton de la terrasse et installation d’un local sur la terrasse) située en partie commune générale.
La Cour de cassation a donc retenu que tous les copropriétaires devaient nécessairement se prononcer.
En outre, il peut être argué que les copropriétaires des parties communes spéciales ne vont pas totalement perdre leur pouvoir de décision puisqu’ils voteront mais en qualité de copropriétaires des parties communes générales.
