Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n°23-14.042

La délimitation entre deux terrains peut être prouvée par un accord verbal, même en l’absence d’un écrit, à condition qu’il soit parfait et engageant pour les parties.

Dans cette affaire, un propriétaire a assigné ses voisins afin de fixer la limite entre leurs parcelles. Ces derniers ont soutenu qu’un échange verbal conclu en 1978 entre les anciens propriétaires avait modifié la séparation pour permettre la construction d’un mur. La cour d’appel, s’appuyant sur l’avis d’un expert judiciaire, a validé cette limite en tenant compte de l’échange verbal.

La Cour de cassation a confirmé cette décision, rappelant que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer les preuves. Elle a ainsi approuvé le fait que le bornage amiable, bien que verbal, avait un caractère contraignant et faisait obstacle à la demande de rétablissement de l’ancienne limite. De plus, elle a rejeté l’argument selon lequel l’absence de publication foncière rendrait l’accord inopposable.

La recevabilité d’une action en bornage

Même si cette décision n’a pas été publiée au bulletin officiel de la Cour de cassation, elle reste intéressante. Une action en bornage est recevable dès lors qu’aucune délimitation claire et suffisante des terrains n’existe. Les juges ont toute latitude pour apprécier la valeur des preuves présentées.

En principe, un bornage amiable se concrétise par un procès-verbal rédigé par un expert désigné par les parties. Cependant, la loi ne fixe pas de formalisme strict. La preuve de l’accord peut être apportée par tout moyen, notamment par des indices matériels comme des clôtures ou des murets marquant une séparation existante. Dans cette affaire, la reconnaissance d’un accord verbal a été renforcée par des éléments concrets confirmant la limite séparative établie en 1978.

Une publicité foncière non obligatoire

Enfin, le demandeur estimait que l’accord aurait dû être publié à la publicité foncière, conformément aux textes en vigueur. Toutefois, la Cour de cassation a rappelé que le bornage n’a pas pour objet de statuer sur la propriété des terrains. Le procès-verbal de bornage, n’étant ni un acte constitutif ni translatif de propriété, n’est donc pas soumis à l’obligation de publicité foncière et reste opposable aux parties sans cette formalité.