Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-15.846
Lorsqu’un acquéreur d’un bien en état futur d’achèvement (VEFA) constate une non-conformité apparente, il ne peut engager la responsabilité du promoteur pour manquement à son obligation d’information et de conseil.
Le promoteur, en tant que vendeur d’un immeuble à construire, est soumis à la garantie légale des vices et défauts de conformité apparents (article 1642-1 du Code civil). Cette garantie impose un délai d’un an à l’acquéreur pour agir, ce délai débutant à partir du plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux ou l’expiration d’un mois après la prise de possession du bien (article 1648, alinéa 2 du Code civil). Ce cadre légal spécifique exclut l’application des règles de responsabilité contractuelle de droit commun, comme l’a confirmé la jurisprudence (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988, n° 86-17.824).
L’affaire en question
Dans cette affaire, des acquéreurs avaient acheté un appartement et deux places de stationnement en VEFA. Après la livraison, ils ont constaté plusieurs désordres, notamment que l’une des places de stationnement extérieure ne respectait pas les dimensions prévues. Ils ont alors engagé une action judiciaire contre le promoteur et les autres intervenants. Cependant, leur demande a été déclarée irrecevable en appel, car introduite hors du délai légal.
Devant la Cour de cassation, les acquéreurs ont soutenu que le promoteur avait volontairement omis de les informer de la réduction de la taille de leur place de parking. Selon eux, ce manquement relevait de la responsabilité contractuelle de droit commun et non de la garantie des vices apparents.
La Cour de cassation a rejeté leur pourvoi, estimant que leur demande relevait bien de la garantie des vices apparents et non de la responsabilité contractuelle. Par conséquent, le délai d’un an pour agir s’appliquait, et leur action était forclose.
Une jurisprudence confirmée
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante affirmant que les règles spécifiques priment sur les principes généraux (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988 ; Cass. 3e civ., 4 déc. 2012 ; Cass. 3e civ., 6 avr. 2022). Toutefois, une exception existe lorsque deux garanties légales de même niveau sont en concurrence. Ainsi, la Cour de cassation admet que l’acquéreur puisse choisir entre la garantie des vices apparents et la garantie décennale, cette dernière étant également applicable au vendeur d’un immeuble à construire (Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 19-21.130).
En conclusion, un acquéreur ne peut invoquer un défaut d’information du promoteur pour contourner les délais de la garantie des vices apparents. Cette jurisprudence rappelle l’importance du respect des délais légaux et des distinctions entre les différents régimes de responsabilité en matière de construction.
