Source : Cass. 3ème Civ. 18.02.2015 n°14-14.416
En mai 2011, par acte sous seing privé, un particulier vend à une société des parcelles de terrains sous diverses conditions suspensives, l’acte devant être signé au plus tard le 31 décembre 2012.
La société informe le vendeur en janvier 2012 qu’elle renonce au bénéfice des conditions suspensives stipulées à son profit.
Celui-ci lui répond que cette renonciation est tardive et qu’il y a lieu de constater la nullité de l’acte sous seing privé, sur le fondement des articles L290-1 et L290-2 du Code de la Construction et de l’Habitation lesquels disposent :
« Article L290-1 du CCH :
Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique. »
« Article L290-2 du CCH :
La promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire. »
La question est donc de savoir si le texte précité notamment l’article L290-1 du CCH s’applique à une promesse synallagmatique de vente de longue durée, l’acheteur soutenant que cet article ne serait applicable qu’aux promesses unilatérales de vente.
Par cet arrêt rendu en date du 18 février 2015, la 3ème Chambre de la Cour de Cassation confirme la position de la Cour d’Appel de BORDEAUX laquelle a rejeté l’argument, annulé la promesse de vente et ordonné la restitution du dépôt de garantie jugeant que la promesse synallagmatique de vente conclue pour une durée supérieure à 18 mois est soumise de plein droit à l’article L290-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Il en résulte que la promesse dite de longue durée est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par acte authentique.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats.
