Le décret du 23 juin 2022 finalise les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur des bâtiments consacré par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 relatif au droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur d’un bâtiment

I – Présentation de l’article L.113-5-1 du CCH

L’article L.113-5-1 du CCH crée par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 prévoit que le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Il convient d’ajouter que le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.

Une indemnité est due au propriétaire de l’immeuble voisin et une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.

II – Les précisions du décret du 23 juin 2022

Le décret du 23 juin 2022 apporte des précisions sur les modalités d’exercice du droit de surplomb qui intéresse notamment les Syndicats de Copropriétaires voisin des opérations d’isolation.

II – 1. Sur la notification

La notification prévue à l’article L.113-5-1 du CCH doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice et comporte les précisions suivantes :

• Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
• Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;
• Les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
• Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 ;
• Le projet d’acte authentique prévu au I de l’article L. 113-5-1 ;
• Le projet de la convention prévue au II de l’article L. 113-5-1 ;
• Une reproduction des dispositions de l’article L. 113-5-1.

La notification précise qu’elle constitue le point de départ du délai d’opposition de six mois prévu au III de l’article L. 113-5-1.

II – 2. Sur la convention

La convention doit préciser :

• La localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;
• La nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;
• L’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires ;
• Le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.

II – 3. En cas de désaccord entre les parties

Le décret du 23 juin 2022 fait état de l’éventualité selon laquelle le propriétaire du fonds surplombé s’opposerait à l’exercice des droits mentionnés à l’article L.113-5-1 du CCH ou entendait solliciter une indemnisation.

Dans ce cas de figure, le propriétaire voisin doit saisir, dans le délai de six mois prévu au III du même article, le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond.

II – 4. Pour le cas où le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s’opposer aux droits prévus aux I et II de l’article L. 113-5-1 par décision motivée.

Pour cela, le syndic inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires :

• La question de la saisine du juge en opposition à l’exercice des droits prévus aux I et II de l’article L. 113-5-1 ;
• La question de la saisine du juge en fixation des indemnités prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1.

Attention, les documents notifiés au syndicat des copropriétaires par le propriétaire du bâtiment à isoler doivent être joints à la convocation de l’assemblée générale afin que les copropriétaires puissent voter en toute connaissance de cause.

L’assemblée générale appelée à se prononcer sur ces questions se tient dans un délai qui préserve la faculté du syndicat des copropriétaires de saisir le juge dans le délai de six mois.

II – 4. Pour le cas où l’acte authentique relatif au droit de surplomb était régularisé

Après signature de l’acte authentique et de la convention ou sur le fondement d’une décision de justice devenue définitive, le propriétaire du bâtiment à isoler peut réaliser les travaux.

Dans tous les cas, les indemnités prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 doivent avoir été préalablement acquittées.

Enfin, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds à surplomber, dès qu’il a fait son choix, les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques de la ou des personnes appelées à intervenir et, s’il s’agit d’une entreprise, son numéro d’inscription au répertoire des entreprises et de leurs établissements, ainsi que son ou leur numéro de police pour l’assurance mentionnée à l’article L. 241-1 du code des assurances.

Il notifie également le numéro de police pour l’assurance mentionnée à l’article L. 242-1 du code des assurances dès qu’il l’a souscrite.

Ces informations seront nécessaires pour le propriétaire voisin en cas de sinistre.

Ces notifications complémentaires sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.