SOURCE : Cass. 3ème civ. 26 mars 2014, n°13-10.698 – Publié au Bulletin – Juris Data 2014-005976
Une commune a acquis d’une SCI un ensemble immobilier donné à bail à une association.
Soutenant que l’acte de vente ne contenait aucune stipulation particulière quant au sort du dépôt de garantie versé par l’association lors de son entrée dans les lieux, la commune a assigné l’association pour obtenir paiement d’un nouveau dépôt de garantie.
La Cour d’appel d’Aix en Provence ne fera pas droit à cette demande, décision confirmée par la Cour de cassation laquelle considère :
« la commune, qui s’était trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, en a exactement déduit que la commune n’était pas fondée à réclamer à la locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie » ;
Cet arrêt est intéressant dans la mesure où cette espèce ne s’inscrit pas dans le champ d’application de la Loi du 6 juillet 1989.
En effet, si tel avait été le cas, la solution aurait été des plus classique puisque prise en application des dispositions de l’article 22 in fine de la loi lequel pose le principe de la transmission du dépôt de garantie à l’acquéreur du bien loué dès lors qu’il met à la charge de ce dernier la restitution du dépôt de garantie : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».
En l’espèce, il s’agit d’une location relevant du droit commun du bail en application duquel la jurisprudence considère que le dépôt de garantie ne se transmet pas en cas de changement de bailleur, le bailleur initial en restant seul débiteur sauf clause contraire.
Or, l’acte de vente ne contenant aucune stipulation particulière quant au sort du dépôt de garantie versé par l’association lors de son entrée dans les lieux, la commune a considéré être bien fondée à solliciter le versement d’un nouveau dépôt de garantie du preneur.
La Cour d’appel déboutera la commune de sa demande au visa des dispositions de l’article 1692 du Code civil lequel dispose : « La vente ou cession d’une créance comprend les accessoires de la créance, tels que caution, privilège et hypothèque ».
La Troisième chambre confirme cette position considérant que l’acquéreur s’est trouvé substitué au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires en sorte que, le dépôt de garantie constituant un accessoire du bail, celui-ci est transmis de plein droit au nouveau propriétaire lequel doit le recevoir du vendeur.
L’acquéreur d’un immeuble donné à bail, qui se trouve substitué au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne pouvant disposer de plus de droits que son vendeur, celui-ci ne peut, en conséquence, réclamer au locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
