Source : Arrêt n°651 du 23 septembre 2020 (19-18.104) – Cour de cassation – Troisième chambre civile

I –

Cet arrêt permet de faire un rappel sur les différentes actions en responsabilité qui peuvent être entreprises par le propriétaire acquéreur d’un bien immobilier à l’encontre du vendeur.

Dans cette affaire, l’acquéreur d’une habitation s’est plaint de désordres découverts lors de travaux de rénovation.

L’acquéreur a donc entrepris une action à l’encontre du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Néanmoins, suite au prononcé de la péremption de l’instance, dès lors que qu’aucune des parties n’avait accompli de diligences pendant un délai deux ans dans le cadre de la procédure judiciaire, une nouvelle procédure judiciaire a été entreprise par l’acquéreur à l’encontre du vendeur sur un autre fondement, à savoir la réticence dolosive, aux fins d’indemnisation au coût des travaux de reprise et préjudice de jouissance en résultant.

En effet, l’acquéreur estimait que le vendeur avait obtenu son consentement dans le cadre de la régularisation du contrat de vente par des manœuvres et/ou mensonges.

II –

La Cour d’appel a rejeté la demande d’indemnisation formulée par l’acquéreur sur le fondement de la réticence dolosive, la Cour ayant jugé que l’acquéreur était mal fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du vendeur fondée sur le dol de ce dernier au titre des désordres affectant la chose vendue et ayant la nature de vices rédhibitoires et dont la réparation ne pouvait être sollicitée qu’au titre de l’action en garantie des vices cachés.

L’acquéreur a formé un pourvoi en cassation.

III –

La Cour de Cassation, par arrêt en date du 23 septembre 2020 a tout d’abord tenu à rappeler les dispositions des articles 1240 et 1641 du Code Civil relatifs à la responsabilité délictuelle et à la garantie des vices cachés.

En outre, la Cour précise que l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.

Dans ces conditions, la Cour de Cassation a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’Appel qui avait jugé que l’action en garantie des vices cachés constituait l’unique fondement susceptible d’être invoqué pour obtenir l’indemnisation des désordres affectant la chose vendue et ayant la nature de vices rédhibitoires.

IV –

A ce titre, il convient de rappeler les dispositions des articles 1644 et 1645 du Code Civil :

«  Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

La doctrine a longuement discuté sur le fait que l’action indemnitaire (article 1645 du Code Civil) pouvait être exercée de manière indépendante par l’acheteur.

En ce sens, il convient de se référer à l’arrêt de la Cour de Cassation en date du 26 septembre 2012 n°11-22.399 qui a rappelé que l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché (article 1645 du Code Civil) n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire, à savoir résolution de la vente ou estimatoire, à savoir la restitution d’une partie du prix (article 1644 du Code Civil)  et, par suite, pouvait être engagée de manière autonome.

En somme, l’acquéreur, en cas de découverte de désordres affectant son habitation, peut soit :

  Solliciter la résolution du contrat de vente

  Solliciter se voir rendre une partie du prix de la chose

  Intenter une action en dommages et intérêts à l’encontre du vendeur

Cette dernière action peut donc être intentée sans pour autant que l’acquéreur ait sollicité la résolution du contrat ou la restitution d’une partie du prix de vente.

Il convient d’ajouter que l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 23 septembre 2020 consacre la possibilité d’obtenir réparation du préjudice résultant d’un vice caché sur le fondement de l’action en responsabilité pour faute lorsque l’action en garantie contre les vices cachés n’est pas recevable car prescrite.