Source : Civ. 3^e, 23 nov. 2017, FS-P+B+I, n° 16-20.475

Mme X… a pris à bail une maison d’habitation acquise ultérieurement par M. et Mme Y….

Le 25 septembre 2014, les bailleurs lui ont délivré, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour reprise au profit de leur fill.

Le preneur a soulevé la nullité du congé au motif qu’elle devait bénéficier d’une offre de relogement.

Les bailleurs font grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 24 mars 2014, les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, à l’exception de celles qu’il énumère parmi lesquelles ne figure pas l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi nouvelle ; qu’en retenant, pour décider que l’article 15 III de la loi nouvelle devait s’appliquer aux parties liées par un bail souscrit le 2 avril 1982, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ayant délivré au preneur un congé le 25 septembre 2014 pour le terme du 31 mars 2015, que les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés sont régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent, la cour d’appel qui a refusé d’appliquer les dispositions transitoires de la loi nouvelle et tranché le litige au regard de l’article 15 III tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée ensemble l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en la cause,

que, subsidiairement, aux termes de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans, et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté ministériel, ressources s’entendant du montant déclaré à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction ; que la cour d’appel, pour dire le montant des ressources de Mme X… et de son concubin inférieur au plafond de 26 725 euros, fixé par arrêté du 23 décembre 2013, a, se fondant sur les avis d’imposition versés aux débats, pris en considération le revenu imposable, après abattements et déductions, soit la somme de 23 811 euros et non pas le revenu déclaré, soit la somme de 29 048 euros, supérieur au plafond de ressources ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Par cet arrêt du 23 novembre 2017 lequel sera largement diffusé, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, est d’application immédiate pour les effets légaux des contrats de bail, ce qui concerne notamment le régime du congé, la Cour considérant :

« Mais attendu, d’une part, qu’ayant retenu à bon droit que, la loi nouvelle régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résultait que l’article 15 Ill de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, était applicable et relevé que la locataire était âgée de 66 ans et disposait de ressources inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, la cour d’appel en a exactement déduit que le congé, qui n’avait pas été assorti d’une offre de relogement, devait être annulé ».

La Cour de cassation écarte donc à nouveau l’argument suivant lequel l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne figurait pas au titre des dispositions d’application immédiate visées à l’article 14 de la loi ALUR en retenant que les effets légaux du contrat, même conclu antérieurement, sont soumis à la loi nouvelle.

A noter que cette jurisprudence ne concerne que les actes notifiés entre le 27 mars 2014 et le 6 août 2015 puisque s’agissant des actes postérieurs, leur sort est réglé par l’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015, dite loi Macron dont l’article 82-II vise l’article 15 de la Loi de 1989 au titre des dispositions d’application immédiate.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats