Source : JOAN Q 21 juin 2016, p. 5839 – Rép. min. n° 91612

Il résulte des dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 que le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Il est courant que le syndic réclame à l’occasion de la vente d’un lot, à l’occasion de la fourniture de « l’état daté », le paiement d’une somme, variable selon les cas, et qu’il justifie de diverses manières (à titre de « frais de mutation » ou de « frais d’inscription du nouveau copropriétaire sur les listes de la copropriété », etc.).

Depuis la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et pour couper court aux diverses interprétations de la jurisprudence, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot (L. n° 65-557, 11 juill. 1965, art. 10-1 b).

La loi Alur, dans ce droit fil, a prévu le plafonnement de l’état daté ainsi que celui « des frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ».

La loi prévoit que ces frais et honoraires sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le montant plafond doit être déterminé par un décret, actuellement en cours d’élaboration, et qui devrait aboutir au deuxième semestre 2016.

En revanche, cette réponse ministérielle précise que la pratique consistant, pour certains syndics à facturer au copropriétaire cédant un « pré-état daté », qui correspond généralement aux informations financières qu’un copropriétaire vendeur est tenu de remettre à un candidat acquéreur au stade de la promesse de vente, ne répond à aucune exigence législative ou réglementaire.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats