La Cour de cassation confirme que le propriétaire du fonds dominant peut agir contre le propriétaire du fonds servant pour que ce dernier prenne en charge les travaux nécessaires à l’exercice d’une servitude. Cette action est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans.
Cour de cassation, 5 mars 2026 pourvoi n°24-21.049
I – Rappel des faits
Un établissement public a vendu un terrain à une société.
Ce terrain a été divisé en deux ensembles : une résidence soumise au statut de la copropriété et des voies de desserte permettant l’accès à cette résidence, demeurées la propriété de cette société.
Se plaignant de l’état de ces voies, sur lesquelles il estimait bénéficier d’une servitude de passage pour accéder à la résidence, le syndicat des copropriétaires a assigné la société propriétaire en paiement de dommages-intérêts correspondant au coût des tavaux de remise en état.
La société défenderesse a alors opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription devant le juge de la mise en état.
II – La motivation de la Cour d’appel
La cour d’appel a jugé que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires, tendant à obtenir la prise en charge de travaux nécessaires à l’exercice d’une servitude, relevait d’une action en responsabilité.
Elle en a déduit qu’il s’agissait d’une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale, et non d’une action réelle immobilière soumise à un délai de trente ans.
En conséquence, l’action a été déclarée irrecevable comme prescrite.
III – Le rejet du pourvoi par la Cour de cassation
La Cour de cassation confirme l’application de la prescription quinquennale.
La Cour de cassation confirme que le propriétaire du fonds dominant peut agir contre le propriétaire du fonds servant afin que ce dernier prenne en charge les travaux devenus nécessaires par son fait. En conséquence, il s’agit d’une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale.
Prescription
Selon l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans.
Le délai commence dès que le titulaire du droit connaît ou devrait connaître les faits qui permettent d’exercer son action.
À l’inverse, l’article 2227 prévoit que les actions réelles immobilières se prescrivent sur trente ans.
Obligations du propriétaire du fonds servant
La Cour rappelle que le propriétaire du fonds servant n’a pas à entretenir ni améliorer l’assiette de la servitude.
Il doit simplement rester passif et éviter toute action qui gênerait ou limiterait l’usage normal de la servitude (3e Civ., 5 décembre 1972, pourvoi n° 71-11.040, Bull. n° 658).
Travaux devenus nécessaires par le fait du fonds servant
Cependant, lorsque le fonds servant provoque le besoin de travaux, sa responsabilité relève du droit commun.
Dans ce cas, les articles 697 et 698 du Code civil, qui mettent la charge des ouvrages sur celui qui bénéficie de la servitude, ne s’appliquent pas.
Ainsi, le fonds dominant peut demander au fonds servant de prendre en charge les travaux nécessaires pour l’exercice normal de la servitude.
Confirmation par la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette l’argument selon lequel cette action relèverait d’une action réelle immobilière et se prescrirait en trente ans.
Elle confirme que le délai de cinq ans s’applique pleinement aux actions du fonds dominant contre le fonds servant.
En pratique, cela permet au propriétaire du fonds dominant d’obtenir la prise en charge des travaux devenus nécessaires par le fait du fonds servant.
