Il résulte des articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du code civil que la mauvaise foi du vendeur ne le prive pas de sa créance de restitution après l’annulation de la vente. Cette restitution inclut la valeur de jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur. Toutefois, si l’acquéreur est de bonne foi, il ne doit cette indemnité qu’à compter du jour de la demande.
Cour de cassation, 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-16.270
Rappel des faits
Le 15 septembre 2017, des acquéreurs achètent une maison pour 390 000 €.
En juin 2018, ils subissent un important dégât des eaux.
Ils assignent alors les vendeurs en annulation de la vente, invoquant un dol.
La décision de la Cour d’Appel
Le 30 mars 2023, la cour d’appel de Versailles :
- Condamne les vendeurs à verser 20 000 € aux acquéreurs au titre du préjudice résultant de l’augmentation du prix du marché. Elle constate que les acquéreurs doivent racheter un bien après l’annulation de la vente et que le marché a augmenté de 21,50 %.
- Rejette la demande des vendeurs en paiement d’une indemnité d’occupation, estimant que l’occupation du bien résulte de leur propre faute, liée à leur réticence dolosive.
Les vendeurs forment un pourvoi en cassation.
Les arguments des vendeurs
Les vendeurs soutenaient que la hausse du marché immobilier ne constituait pas un préjudice certain. Selon eux, un préjudice ne peut être retenu que si l’acquéreur ne peut concrètement racheter un bien similaire au moment où le juge statue.
Ils faisaient également valoir que la restitution due après l’annulation d’une vente inclut la valeur de la jouissance du bien. Cette créance n’est pas subordonnée à l’absence de faute du vendeur. La cour d’appel n’aurait donc pas dû rejeter leur demande d’indemnité d’occupation au motif que l’occupation résulterait de leur propre faute.
Décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation a confirmé l’indemnisation de 20 000 € au titre de la hausse du marché. Elle a considéré que la perte était directe et certaine, car les acquéreurs devaient racheter un bien après l’annulation de la vente.
En revanche, la Cour a cassé le rejet de l’indemnité d’occupation des vendeurs. Elle a rappelé que la mauvaise foi du vendeur ne le prive pas de son droit à restitution et que cette restitution inclut la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur.
La Cour a précisé que, si l’acquéreur est de bonne foi, l’indemnité ne court qu’à partir de la demande et non depuis la mise à disposition du bien.
