VEFA et réparation des vices/défauts de conformité apparents

Kathia BEULQUE
Kathia BEULQUE  - Avocat associée

Source: Cass.3ème Civ. ; 7 mars 2019, n°18-16.182

 

C’est ce qu’explique la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cette décision, publiée au bulletin, comme suit :

 

« …

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 5 mars 2018), que la société Les Bordes, aux droits de laquelle se trouve la société Pierres et territoires Eure-et-Loir (la société Pierres et territoires), a vendu à M. T… une maison en l’état futur d’achèvement ; qu’il a été établi une liste de réserves dénonçant des vices de construction et des défauts de conformité au nombre desquels la position, à une hauteur excessive, des fenêtres des chambres ne permettant ni une vision aisée vers l’extérieur ni la manœuvre des poignées par une personne à mobilité réduite ; que M. T… a assigné la société Pierres et territoires pour réclamer l’exécution de travaux et une diminution du prix ;

 

Attendu que la société Pierres et territoires fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à M. T… la somme de 30 000 euros au titre de la diminution du prix de vente de l’immeuble alors, selon le moyen, que si le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer ; qu’en condamnant la société Pierres et territoires à payer à M. T… la somme de 30 000 euros à titre de diminution du prix de vente de l’immeuble en écartant l’engagement qui avait été pris de réparer les vices, et ce à raison du caractère « particulièrement manifeste » des vices et de ce que M. T… « pouvait raisonnablement douter de la fiabilité » de l’engagement de réparer, la cour d’appel a violé l’article 1642-1 du code civil ;

 

Mais attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il n’était pas démontré que le pavillon mitoyen proposé à M. T… en échange présentait les mêmes caractéristiques que la maison litigieuse et que, compte tenu du caractère particulièrement manifeste du vice affectant les fenêtres résultant du choix architectural de privilégier l’esthétisme des façades plutôt que le confort de vie intérieur, il pouvait raisonnablement être douté de la fiabilité de la proposition de reprise du constructeur qui n’était ni pertinente ni opportune, la cour d’appel en a souverainement déduit que cette proposition ne constituait pas une offre consistant en l’obligation de réparer permettant au vendeur de s’opposer à l’action en diminution du prix ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;… »

 

En matière de vente d’immeuble à construire, l’article 1642-1 du Code Civil précise que l’acquéreur dispose d’une option entre l’action rédhibitoire en résolution de la vente et l’action estimatoire en diminution du prix, sanctions qui ne reçoivent pas application si le vendeur s’oblige à réparer, sachant que selon la jurisprudence, cette réparation peut être en nature ou en équivalent et s’accompagner alors d’une indemnisation pour le trouble de jouissance consécutif au vice et/ou défaut de conformité apparent (Cass.3ème Civ., 2 mars 2005, n°03-19.208).

 

Si l’offre de réparation n’est pas « pertinente et opportune », elle doit être considérée comme un défaut d’engagement de réparation qui rend recevable, au cas d’espèce, l’action estimatoire.

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