Même si le locataire n’a pas qualité pour agir afin de reconnaître une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue, il peut, en cas d’atteinte au droit de passage constituant un trouble manifestement illicite, agir en référé pour réclamer le rétablissement de ce passage.
Cour de cassation, 3e civ., 25 janvier 2025, n° 23-19.970
Les faits
Des locataires d’une maison voisine d’une propriété appartenant à une SCI ont assigné cette dernière en référé.
Ils dénonçaient l’obstruction d’un chemin traversant la propriété de la SCI, qu’ils empruntent pour accéder à leur logement en véhicule.
Ils demandaient le retrait d’une chaîne et d’un écriteau « propriété privée, défense d’entrer » bloquant l’accès.
La SCI a invoqué le défaut de qualité à agir des locataires.
La décision de la Cour d’appel
La cour d’appel a rejeté la fin de non-recevoir. Elle a considéré que l’action des locataires ne visait pas à faire reconnaître l’existence de la servitude ni à en fixer l’assiette. En réalité, elle visait à faire cesser le trouble causé par l’obstruction du chemin carrossable desservant leur domicile.
La cour a ordonné à la SCI de retirer la chaîne et le panneau. Elle a retenu que la servitude de passage existait au profit du fonds loué et ressortait du titre de propriété. Elle a également souligné que le chemin constituait le seul accès carrossable à la villa et que les locataires l’avaient régulièrement utilisé sans opposition avant l’installation du dispositif.
La SCI a alors formé un pourvoi en cassation.
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi.
Elle a confirmé que les locataires pouvaient agir en référé pour réclamer le rétablissement du passage. Elle a rappelé que le locataire ne peut pas agir pour faire reconnaître une servitude au profit du fonds qu’il loue. Cependant, il peut invoquer une atteinte au droit de passage susceptible de constituer un trouble manifestement illicite.
La Cour a considéré que le dispositif installé par la SCI, qui empêchait l’accès complet au fonds loué, constituait un tel trouble. Elle a ainsi validé la décision de la cour d’appel, qui avait constaté l’existence de la servitude et l’importance du chemin carrossable.
Portée
Cet arrêt rappelle que le locataire ne peut pas agir pour faire reconnaître une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue. Cependant, il peut se prévaloir de la servitude existante au profit de la parcelle du bailleur pour démontrer un trouble manifestement illicite. En conséquence, il peut obtenir en référé le rétablissement du passage lorsque son accès est entravé.
