Précisions sur l’efficacité limitée de certaines clauses d’un bail commercial

Sylvain VERBRUGGHE
Sylvain VERBRUGGHE

 

SOURCE : 3ème civ, 5 novembre 2014, n°13-24451, FS – P+B

Et CA PARIS, CH 5 S3, 10 juillet 2013, n°11/06613[1]

 

Outre le loyer, le locataire doit s’acquitter de charges qui correspondent à des services rendus, à l’entretien courant de l’immeuble, … Contrairement aux baux d’habitation, il n’y a pas, en baux commerciaux, de charges réputées « récupérables » du bailleur sur le preneur, et seule une stipulation du bail permet au bailleur d’obtenir le remboursement d’une charge par le preneur[2].

 

Les stipulations des baux amènent généralement le locataire à régler ses charges par le versement d’une provision mensuelle ou trimestrielle, en même temps que le loyer. Cette provision n’est toutefois pas un complément de loyer mais une avance faite par le preneur sur le remboursement des charges que le bailleur aura à acquitter pour son compte, à charge de régularisation.

 

Si la jurisprudence s’est déjà positionnée sur l’obligation du bailleur, à peine de déchéance[3], de transmettre au preneur les justificatifs afférents aux charges appelées, la Cour de cassation est saisie pour la première fois de la question de la validité des provisions ne faisant jamais l’objet de régularisation.

 

En l’espèce, un bail est résilié par application de la clause résolutoire. Dans le cadre de l’établissement du compte entre les parties, la Cour d’appel de Paris relève que les provisions pour charges n’ont jamais fait l’objet de régularisation, et qu’au terme de la procédure, certaines sommes demeurent injustifiées. Or, pour les magistrats parisiens, toutes les sommes versées à titre de provision, non justifiées par une dépense, doivent faire l’objet de remboursement.

 

Sans avoir à tenir compte, à l’époque des faits, de la prescription quinquennale qui ne s’appliquait pas sur la répétition de l’indu[4], les juges du fond en déduisent que le solde locatif doit être diminué de l’ensemble des sommes versées à titre provisionnel et non imputées sur une dépense justifiée.

 

En outre, les juges du fond déduisent également du solde locatif les sommes appelées au titre de la clause pénale, les ramenant à 1€ symbolique, et le montant du dépôt de garantie, malgré l’existence, dans le bail, d’une clause selon laquelle « le dépôt de garantie (…) demeurera acquis au Bailleur au titre des premiers dommages-intérêts sans préjudice de tout autre, que le bailleur revendiquait à titre de dommages et intérêts », aux motifs ci-après repris :

 

Pour la clause pénale,

 

La Cour adopte les motifs des premiers juges, lesquels ont « à juste titre relevé le caractère manifestement excessif » de la clause pénale, et l’ont réduite à 1 € ;

 

Pour la restitution du dépôt de garantie

 

La Cour d’appel de Paris considère, tout comme les premiers juges, que « le dépôt de garantie doit être affecté aux réparations locatives », de sorte que le bailleur ne prouve pas devoir le conserver.

 

Ces trois prises de position des juges du fond ont fait l’objet d’un pourvoi du bailleur, lequel fait grief à la Cour :

 

de l’avoir condamné à restituer les provisions versées, sans expertise préalable visant à déterminer le solde locatif au titre des charges ;

 

d’avoir fixé à 1 € le montant de la clause pénale, sans constater une absence totale de préjudice du bailleur, lequel était constitué par le non paiement des sommes en litige ;

 

de l’avoir condamné à restituer le dépôt de garantie, en violation des clauses du bail.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi. D’une part, elle considère que

 

« l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges »,

 

De sorte que la Cour d’appel de Paris,

 

« en a exactement déduit qu’en l’absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné ».

 

La position de la Cour de cassation est claire : par de régularisation justifiée, pas de provision.

 

D’autre part, en refusant de statuer sur les autres moyens, qui selon elle, « ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi », la Cour de cassation semble tacitement, mais nécessairement, admettre la position classique de la Cour d’appel de Paris sur la révision du montant de la clause pénale, mais surtout, ce qui est plus surprenant, admettre que la clause selon laquelle le dépôt de garantie sera conservé à titre de dommages et intérêts, puisse être privée d’effet, et affecter exclusivement le dépôt de garantie au réparations locatives.

 

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

 


[1] Sur TGI, 29 mars 2011, n°09/12545

[2] Cf notre article chronos du 29 janvier 2014

[3] 3ème civ, 13 septembre 2011, n°10-23641 ; 3ème civ, 7 avril 2010, n°09-11977

[4] Chambre mixte, 12 avril 2002, 00-18529, Bull. n° 2

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