Copropriété et Assemblée Générale

Kathia BEULQUE
Kathia BEULQUE  - Avocat associée

Source: Cass.3ème Civ.,  28 janvier 2021

 

C’est ce qu’a jugé la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cette décision, inédite, comme suit :

 

« ….

 

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 juillet 2019), M. X… et S… O…, sa mère, (les consorts X…) sont propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

 

2. Lors de l’assemblée générale du 20 juin 2013, les copropriétaires ont voté le ravalement de la façade sur cour de l’immeuble (résolution n° 20) et la réfection du versant cour de la toiture du bâtiment principal (résolution n° 21.1).

 

3. Les consorts X… ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société Foncia des Hauts de Seine Gestion (la société FHS Gestion), son syndic, en annulation de ces décisions et en condamnation de celle-ci au paiement de dommages-intérêts.

 

4. En appel, M. X… est intervenu volontairement en sa qualité d’ayant droit de S… O…, décédée, et la société Orfila de Gestion Immobilière est venue aux droits de la société FHS Gestion.

 

Examen des moyens

 

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, et le deuxième moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexés

 

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur les premier et deuxième moyens, pris en leurs premières branches, réunis

 

Enoncé du moyen

 

6. Par son premier moyen, M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter la demande en annulation de la résolution n° 20, alors « que chaque résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires ne peut avoir qu’un seul objet ; qu’en refusant d’annuler la résolution n° 20 prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2013, qui avait désigné l’entreprise chargée de réaliser des travaux, ainsi que l’architecte devant les diriger, qui avait fixé les honoraires de l’architecte et décidé de souscrire une assurance dommages-ouvrage et qui avait déterminé les honoraires du syndic et le calendrier des appels de fonds, en tant que cela ne nécessitait pas des délibérations distinctes, quand cette résolution, prise sous un vote unique, renfermait plusieurs décisions distinctes et dissociables, la cour d’appel a violé les articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967. »

 

7. Par son deuxième moyen, M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter la demande en annulation de la résolution n° 21.1, alors « que chaque résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires ne peut avoir qu’un seul objet ; qu’en refusant d’annuler la résolution n° 21.1 prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2013, qui avait désigné l’entreprise chargée de réaliser des travaux, ainsi que l’architecte devant les diriger, qui avait fixé les honoraires de l’architecte et décidé de souscrire une assurance dommages-ouvrage et qui avait déterminé les honoraires du syndic et le calendrier des appels de fonds, en tant que cela ne nécessitait pas des délibérations distinctes, quand cette résolution, prise sous un vote unique, renfermait plusieurs décisions distinctes et dissociables, la cour d’appel a violé les articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967. »

 

Réponse de la Cour

 

8. Ayant relevé que les éléments de décision supplémentaires relatifs à la désignation de l’architecte, au montant de ses honoraires et à l’assurance dommages-ouvrage n’entraînaient pas à eux seuls la nécessité de délibérations distinctes et que le calendrier des appels de fonds et l’acceptation des honoraires du syndic avaient le même objet que les travaux ou leur étaient nécessairement liés, la cour d’appel, qui a ainsi fait ressortir que ces questions étaient indissociables, en a exactement déduit qu’elles avaient pu faire l’objet d’un vote unique.

 

9. Le moyen n’est donc pas fondé. »

 

Le principe est et demeure que chaque résolution ne doit avoir qu’un seul objet en application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, sous peine de nullité (Cass.3ème Civ., 7 septembre 2011, N°10-22.728).

 

Par exception, une seule résolution peut être votée lorsque les objets qu’elle contient sont indissociables ( à titre d’exemple le renouvellement du mandat du syndic et ses honoraires : Cass.3ème Civ 12 septembre 2019, n°18-18.880).

 

La Cour a estimé qu’il en était ainsi au cas d’espèce.

 

Néanmoins, cette décision, qui n’est pas publiée, doit être prise avec beaucoup de prudence.

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