Une clause prévoyant une augmentation automatique et forfaitaire du loyer de 1,5 % par an doit être réputée non écrite dès lors qu’elle fait échec aux règles d’ordre public régissant la révision du loyer commercial.

Civ. 3ème, 3 sept. 2026, FS-B, n° 25-14.904

Dans l’affaire commentée, le bail commercial prévoyait une révision annuelle du loyer, au 1er janvier de chaque année, à hauteur de 1,5 %.

La Cour de cassation juge qu’une telle clause doit être réputée non écrite dès lors qu’elle fait échec aux dispositions d’ordre public régissant la révision du loyer dans le statut des baux commerciaux.

La décision constitue un revirement de jurisprudence. Dans un arrêt du 22 juin 2022, la Cour de cassation avait en effet admis la validité d’une clause prévoyant une augmentation forfaitaire du loyer de 4,5 % au 1er janvier de chaque année (Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-16.042).

I. L’augmentation forfaitaire confrontée à l’ordre public de la révision du loyer

Si les parties demeurent libres de fixer le loyer initial du bail commercial, son évolution en cours de bail est encadrée par les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.

Les articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce organisent ainsi deux mécanismes de révision légale : la révision triennale, d’une part, et la révision des loyers indexés, d’autre part. Il en résulte, comme le rappelle la Cour de cassation, que toute clause faisant échec au jeu de ces mécanismes doit être réputée non écrite.

En l’espèce, le bail ne comportant apparemment aucune clause d’indexation, seule se posait la question de la compatibilité de l’augmentation forfaitaire annuelle de 1,5 % avec la révision triennale prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce.

La jurisprudence sanctionne déjà les stipulations qui modifient les conditions dans lesquelles cette révision peut intervenir. A ainsi été réputée non écrite une clause permettant une révision du loyer après une année seulement, alors que la loi impose l’expiration d’une période de trois ans (Civ. 3e, 19 nov. 2020, n° 19-20.405). Il en va de même d’une clause permettant une révision immédiate du loyer en cas de cession du bail, sans attendre l’expiration de la période triennale (Civ. 3e, 27 oct. 1983), ou encore d’une stipulation imposant une fixation du loyer révisé à la valeur locative réelle en méconnaissance du mécanisme légal de plafonnement (Civ. 3e, 14 juin 1983, n° 81-16.258).

Dans chacune de ces hypothèses, la sanction repose sur le même principe : les parties ne peuvent aménager contractuellement l’évolution du loyer d’une manière qui neutralise ou contrarie le jeu de la révision légale.

C’est dans cette logique que s’inscrit désormais la clause prévoyant une augmentation forfaitaire et automatique du loyer chaque année : en faisant évoluer conventionnellement le loyer indépendamment du mécanisme de révision triennale, elle porte atteinte aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-38 et doit, en conséquence, être réputée non écrite.

II. Une clause de révision à la seule hausse

La difficulté tenait à l’articulation entre l’augmentation forfaitaire annuelle du loyer et la révision triennale prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce.

Dans son arrêt du 22 juin 2022, la Cour de cassation avait admis leur coexistence : la clause d’augmentation forfaitaire produisait ses effets jusqu’à la mise en œuvre de la révision légale, laquelle prenait ensuite le relais. Selon cette analyse, la clause contractuelle ne faisait donc pas échec à la révision légale, puisque cette dernière prévalait dès sa mise en œuvre.

La Cour de cassation abandonne désormais ce raisonnement. Elle qualifie la stipulation prévoyant une augmentation automatique de 1,5 % par an de « clause de révision du loyer à la seule hausse ». En permettant une augmentation annuelle et automatique du loyer, sans possibilité de variation à la baisse, une telle clause contrevient au mécanisme d’ordre public de la révision triennale et doit être réputée non écrite.

Cette clause ne saurait, par ailleurs, être assimilée à une clause d’indexation : aucun indice n’est utilisé pour déterminer l’évolution du loyer, seule une augmentation forfaitaire étant contractuellement prévue.

La Cour la distingue également du loyer progressif par paliers, dont les différents montants sont déterminés dès la conclusion du bail pour des périodes contractuellement définies. À l’inverse, la clause litigieuse organise une augmentation annuelle continue, sans plafond ni limitation de durée, susceptible de se poursuivre aussi longtemps que le bail, notamment en cas de tacite prolongation.

La distinction est essentielle en pratique : les loyers à paliers demeurent admis, tandis qu’une augmentation forfaitaire annuelle et illimitée est désormais analysée comme une clause de révision à la seule hausse contraire au statut des baux commerciaux.

Ce qu’il faut retenir

• Revirement de jurisprudence : contrairement à sa position de 2022, la Cour de cassation condamne désormais les clauses prévoyant une augmentation forfaitaire et automatique du loyer chaque année.
• Une telle stipulation constitue une « clause de révision du loyer à la seule hausse », contraire aux règles d’ordre public de la révision triennale de l’article L. 145-38 du code de commerce.
• Elle doit donc être réputée non écrite.
• Elle ne doit pas être confondue avec une clause d’indexation, qui repose sur un indice, ni avec un loyer progressif par paliers, dont les montants et les périodes sont déterminés à l’avance.

En une phrase : une clause prévoyant une hausse forfaitaire annuelle et indéfinie du loyer commercial est désormais prohibée, tandis que la fixation dès l’origine de loyers progressifs par paliers demeure possible.