Si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive d’une partie commune son entretien, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit pour les dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 septembre 2026, n° 24-20.973
I – Rappel des faits
Le locataire d’un local commercial situé sous une toiture-terrasse, partie commune de la copropriété à usage exclusif d’un lot, s’est plaint de désordres résultant d’infiltrations d’eau provenant de cette toiture.
Le règlement de copropriété prévoyait que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif étaient à la charge des propriétaires des lots concernés.
En 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé la réfection totale du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse. Les travaux ont été réalisés en 2017.
Le locataire a ensuite assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que les assureurs concernés afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.
II – La décision de la Cour d’appel
La cour d’appel rejette la demande d’indemnisation dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
Celle-ci relève que le sinistre avait pour origine la défectuosité du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot.
Elle retient également que le règlement de copropriété mettait l’entretien et la réparation des parties communes à usage exclusif à la charge des propriétaires concernés.
La cour d’appel en déduit que cette clause excluait la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsqu’un défaut d’entretien affectait une partie commune à jouissance exclusive.
III – L’arrêt de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt.
Elle rappelle qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.
Cette disposition est d’ordre public.
La Cour précise que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires.
En considérant que la clause du règlement de copropriété suffisait à exclure la responsabilité du syndicat, la cour d’appel a violé l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour de cassation casse donc l’arrêt en ce qu’il avait rejeté les demandes d’indemnisation dirigées contre le syndicat des copropriétaires.
