Une société d’aménagement foncier ne peut pas faire courir le délai de recours contre un acquéreur évincé lorsqu’elle lui a envoyé la décision de préemption à une adresse incomplète et que le courrier n’a pas pu lui être présenté.
Le fait que l’acquéreur ait appris l’existence de la préemption par un autre moyen ne remplace pas la notification officielle exigée par la loi.
Cour de cassation, 9 juillet 2026, n° 25-15.423
I – Rappel des Faits
Un propriétaire souhaite vendre un terrain à deux acquéreurs.
Une société d’aménagement foncier et d’établissement rural décide toutefois d’exercer son droit de préemption.
Le droit de préemption lui permet d’acheter le terrain en priorité, à la place des acquéreurs initialement choisis par le propriétaire.
La décision de préemption est envoyée aux deux acquéreurs par lettres recommandées avec demande d’avis de réception.
Cependant, l’adresse indiquée sur les courriers est incomplète.
Les lettres ne peuvent donc pas être remises aux acquéreurs et sont retournées à la société d’aménagement foncier.
Un avis informant le public de la préemption est ensuite affiché en mairie.
Plus tard, les acquéreurs apprennent que la société d’aménagement foncier a exercé son droit de préemption.
Ils saisissent alors la justice afin d’obtenir l’annulation de cette décision et des actes conclus à la suite de celle-ci.
La société d’aménagement foncier soutient que leur action est trop tardive.
Elle affirme que les acquéreurs disposaient d’un délai de six mois pour contester la décision de préemption et que ce délai était expiré au moment de leur action.
II – La décision de la Cour d’Appel
La cour d’appel déclare l’action des acquéreurs irrecevable, c’est-à-dire qu’elle refuse d’examiner leur demande sur le fond.
Elle considère que la société d’aménagement foncier a envoyé les courriers à l’adresse qui figurait dans les documents transmis par le notaire.
Selon la cour d’appel, l’erreur dans l’adresse ne pouvait donc pas être reprochée à la société d’aménagement foncier.
La cour d’appel relève également que les acquéreurs avaient appris l’existence de la préemption par d’autres moyens.
Ils avaient notamment reçu des informations par l’intermédiaire de l’agent immobilier et lors de leurs échanges avec la société d’aménagement foncier.
La cour d’appel en déduit qu’ils avaient été suffisamment informés pour pouvoir contester la décision.
Elle considère donc que le délai de six mois avait commencé à courir à compter de l’affichage de la décision en mairie.
L’action ayant été engagée après l’expiration de ce délai, elle la déclare tardive.
III – Le pourvoi en cassation
Les acquéreurs forment un pourvoi en cassation.
Ils soutiennent que la société d’aménagement foncier devait leur notifier personnellement la décision de préemption.
Selon eux, un courrier envoyé à une adresse incomplète et qui n’a pas pu être présenté à ses destinataires ne constitue pas une notification régulière.
Ils estiment donc que le délai de six mois n’a jamais commencé à courir.
Ils ajoutent que le fait d’avoir appris l’existence de la préemption par un autre moyen ne peut pas remplacer la notification officielle prévue par la loi.
IV – La décision de la Cour de Cassation
La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel.
Elle rappelle que l’acquéreur évincé doit recevoir une notification personnelle de la décision de préemption.
Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Elle a pour objectif de permettre à l’acquéreur évincé de connaître précisément la décision et de pouvoir la contester devant la justice.
La Cour de cassation considère qu’une lettre envoyée à une adresse inexacte ou incomplète, qui n’a pas pu être présentée à son destinataire, ne constitue pas une notification régulière.
Dans cette situation, le délai de six mois pour contester la décision de préemption ne peut pas commencer à courir.
Il importe peu que l’erreur dans l’adresse soit ou non imputable à la société d’aménagement foncier.
Il importe également peu que les acquéreurs aient appris l’existence de la décision par un autre moyen.
Cette connaissance informelle ne remplace pas la notification personnelle exigée par la loi.
En l’espèce, la cour d’appel avait constaté que les courriers avaient été envoyés à une adresse incomplète et qu’ils n’avaient pas pu être remis aux acquéreurs.
Elle ne pouvait donc pas considérer que la décision avait été régulièrement notifiée.
Elle ne pouvait pas non plus déclarer leur action tardive en se fondant sur l’affichage en mairie ou sur leur connaissance ultérieure de la préemption.
L’affaire devra être rejugée par une autre cour d’appel.
