Tant que le locataire n’a pas accepté l’offre de vente qui lui a été notifiée, le bailleur peut y renoncer et la rétracter. Cette rétractation empêche la formation de la vente et n’ouvre au profit du locataire qu’une action indemnitaire, à l’exclusion de toute exécution forcée de la cession.
Civ. 3e, 25 juin 2026, FS-B, n° 25-10.765
I. Les faits du litige
Par l’arrêt commenté, la Cour de cassation juge que le bailleur peut rétracter l’offre de vente notifiée à son locataire tant que celle-ci n’a pas été acceptée, y compris pendant le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Le locataire ne peut donc pas se prévaloir de ce délai pour imposer la réalisation forcée de la vente ; seule une action en responsabilité demeure envisageable.
En l’espèce, un propriétaire avait donné à bail des locaux à la société Gerstaecker France, elle-même autorisée à les sous-louer à la société Gerstaecker Paris. À la suite d’une erreur du notaire du bailleur, une offre de vente fut notifiée au sous-locataire, tout en désignant le locataire principal comme bénéficiaire du droit de préemption.
Le sous-locataire manifesta son intention d’acquérir les locaux le 27 janvier 2021. Dès le lendemain, le bailleur informa toutefois le locataire principal qu’aucun projet de vente n’existait et que cette notification avait été adressée par erreur. Malgré cette rétractation, le locataire principal déclara accepter l’offre le 1er février 2021.
La question posée à la Cour de cassation était donc de savoir si le bailleur pouvait encore retirer son offre avant son acceptation ou si le délai d’un mois accordé au locataire rendait celle-ci irrévocable.
II. L’articulation entre le droit de préemption et le droit commun de l’offre
La solution repose sur la combinaison des dispositions spéciales de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et des règles de droit commun relatives à l’offre et à son acceptation prévues aux articles 1113, 1115 et 1116 du code civil, tous expressément visés par la Cour de cassation.
En principe, le statut des baux commerciaux ne déroge au droit commun des obligations que lorsqu’un texte spécial le prévoit. À défaut, les règles générales continuent de s’appliquer.
À cet égard, le code civil distingue trois situations. Tant que l’offre n’est pas parvenue à son destinataire, elle est librement révocable. Une fois reçue, mais avant toute acceptation, elle peut encore être rétractée, même avant l’expiration du délai fixé, cette rétractation faisant seulement naître, le cas échéant, un droit à réparation. En revanche, dès que l’offre est acceptée, le contrat est formé et aucune rétractation n’est plus possible.
En l’espèce, l’offre de vente avait été notifiée mais n’avait pas encore été acceptée lorsque le bailleur l’a retirée. Selon les règles du droit commun, cette rétractation empêchait donc la formation de la vente, sous réserve d’une éventuelle responsabilité.
Le locataire soutenait toutefois que le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce faisait obstacle à toute rétractation pendant cette période. C’est précisément cette articulation entre le droit commun de l’offre et le droit de préemption du locataire que la Cour de cassation était appelée à trancher.
III. L’absence d’irrévocabilité de l’offre de vente
Le locataire soutenait que le caractère d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du code de commerce faisait obstacle à toute rétractation de l’offre pendant le délai d’un mois qui lui est accordé pour se prononcer.
La Cour de cassation écarte cette analyse. Certes, le texte confère au locataire un délai d’un mois pour accepter ou refuser l’offre de vente. Toutefois, il ne met à la charge du bailleur aucune obligation de maintenir son offre pendant cette période.
La solution se comprend par comparaison avec d’autres régimes spéciaux. En matière de crédit immobilier ou de crédit à la consommation, le législateur impose expressément au prêteur de maintenir son offre pendant une durée déterminée. Aucune disposition comparable ne figure à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
Le délai d’un mois a donc une portée limitée : il interdit seulement au bailleur de vendre le bien à un tiers avant son expiration, afin de préserver l’exercice du droit de préemption du locataire. En revanche, il ne l’empêche pas de renoncer à son projet de vente et de rétracter une offre qui n’a pas encore été acceptée.
La Cour de cassation en déduit que le droit commun de la rétractation de l’offre demeure applicable. Tant que le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, le bailleur peut la retirer, cette rétractation faisant obstacle à la formation de la vente, sans préjudice d’une éventuelle action en responsabilité.
