Source : Conseil d’État 28/09/2021 n°439145

Des contribuables ont procédé à la rénovation d’un ensemble immobilier notamment en aménageant les combles. Ils ont déduit de leurs revenus fonciers le montant des travaux effectués ce qui a été remis en cause par l’administration fiscale. Les juridictions du fond, saisies du litige, ont validé la position des contribuables.

Le Conseil d’État saisi à l’initiative de l’administration fiscale tranche ce litige en faveur du service au visa de l’article 31 du CGI qui dispose : « Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ; / (…) b) les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement».

Le Conseil d’État rappelle qu’ « au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d’agrandissement, ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants ».

Dès lors que les travaux effectués aboutissent notamment à la création de nouveaux locaux d’habitation ou à une augmentation de la surface d’un local déjà existant, la dépense n’est pas déductible du revenu foncier du propriétaire du bien. Il appartient aux juridictions du fond d’apprécier les travaux effectués afin de déterminer s’ils sont ou non déductibles.

En l’espèce, pour juger que les dépenses liées à l’aménagement des combles de l’immeuble pouvaient être déduites du revenu fonciers des contribuables, la Cour Administrative d’Appel a pris en compte la hauteur sous plafond des combles. Constatant qu’elle était supérieure à 1,80 m (par référence à la loi Carrez) avant les travaux, elle a estimé que ces combles pouvaient être habitables.

Le Conseil d’État censure cette appréciation qu’il juge insuffisante : « En statuant ainsi, sans rechercher si, au-delà de cette question de hauteur, les requérants établissaient que les combles étaient antérieurement pourvus d’aménagements les rendant habitables, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit »

Ainsi, une hauteur sous plafond compatible avec les exigences de la loi Carrez n’est pas une condition suffisante pour considérer que les locaux objet des travaux comme habitable