Dans un arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation rappelle qu’une clause d’indexation du loyer commercial peut s’appliquer automatiquement, même lorsque le bailleur ne l’a jamais mise en œuvre pendant plusieurs années.

Une décision importante pour les propriétaires comme pour les locataires, puisqu’une indexation oubliée peut entraîner des rappels de loyers et contribuer à un litige sur le renouvellement du bail.

Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.002

I. Une indexation réclamée onze ans plus tard

En l’espèce, un bail commercial conclu en 2007, puis modifié par avenant en 2013, prévoyait que le loyer serait révisé tous les trois ans selon l’évolution de l’indice du coût de la construction.

Pendant onze ans, la bailleresse n’avait toutefois jamais appliqué cette indexation.

À l’approche de l’échéance du bail, elle avait finalement réclamé des rappels de loyers, avant de délivrer un congé avec refus de renouvellement, sans indemnité d’éviction, en invoquant notamment des impayés liés à l’indexation.

La locataire contestait cette démarche. Selon elle, la clause ne prévoyait aucune indexation automatique et constituait simplement un rappel du mécanisme légal de révision triennale, qui nécessite une demande préalable.

II. Une clause d’indexation automatique, même sans le préciser expressément

La Cour de cassation rejette l’argumentation de la locataire.

Elle relève que le contrat prévoyait un indice précis, une périodicité déterminée et indiquait que le loyer « sera révisé » tous les trois ans, sans imposer de formalité particulière.

Ces éléments suffisaient à caractériser une clause d’échelle mobile, c’est-à-dire un mécanisme d’indexation automatique du loyer.

Il n’était donc pas nécessaire que le bail utilise expressément les termes « automatiquement » ou « de plein droit ».

Le fait que la bailleresse n’ait jamais appliqué l’indexation pendant plusieurs années ne remettait pas en cause le caractère automatique de la clause.

La Cour de cassation valide ainsi l’analyse des juges d’appel et rejette le pourvoi de la locataire.

III. Une vigilance nécessaire pour les bailleurs et les locataires

Cette décision rappelle qu’une clause d’indexation peut produire ses effets indépendamment de toute démarche du bailleur.

Pour les propriétaires, l’absence d’application régulière de la clause ne signifie donc pas nécessairement qu’ils ont renoncé à son bénéfice.

Pour les locataires, il est essentiel de vérifier périodiquement le loyer réellement exigible, même lorsque les quittances ne font apparaître aucune augmentation.

Attention toutefois : le caractère automatique de l’indexation ne permet pas de réclamer indéfiniment tous les arriérés. Les demandes de paiement demeurent soumises aux règles de prescription applicables.

L’arrêt souligne également les conséquences potentiellement importantes d’un impayé locatif, notamment lorsqu’il est invoqué pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Ce qu’il faut retenir

• Une clause d’indexation peut être automatique sans employer expressément les mots « automatique » ou « de plein droit ».
• La référence à un indice, à une périodicité et l’absence de formalité peuvent suffire à caractériser ce mécanisme.
• L’absence d’indexation pendant plusieurs années ne vaut pas nécessairement renonciation du bailleur.
• Les rappels de loyers restent soumis à la prescription.
• Les bailleurs et locataires ont intérêt à contrôler régulièrement l’application des clauses d’indexation.

En définitive, une indexation oubliée n’est pas nécessairement une indexation abandonnée : la rédaction du bail reste déterminante pour connaître le loyer réellement dû.