En présence d’une difficulté sérieuse portant sur l’appartenance de l’immeuble donné à bail au domaine public, le juge des référés ne peut se déclarer incompétent : il doit saisir la juridiction administrative d’une question préjudicielle et surseoir à statuer.
Civ. 3e, 9 juill. 2026, FS-B, n° 25-13.874
I. Domanialité contestée : le recours à la question préjudicielle
Le litige concernait un logement appartenant à un établissement public de santé, donné à bail à une personne exerçant des fonctions au sein de celui-ci. L’établissement avait ultérieurement soutenu que le bien relevait en réalité du domaine public et que le bail devait, en conséquence, être requalifié en convention d’occupation précaire, avec réévaluation de l’indemnité d’occupation.
Contestant cette qualification, l’occupante saisit le juge des référés judiciaire afin d’obtenir le remboursement provisionnel d’une partie des sommes versées. Se posait alors la question de savoir quelle juridiction était compétente pour déterminer si le logement appartenait effectivement au domaine public.
En application du principe de séparation des autorités administrative et judiciaire, la détermination des limites du domaine public relève de la compétence exclusive de la juridiction administrative. Le juge judiciaire ne peut donc trancher lui-même une difficulté sérieuse portant sur la domanialité du bien.
Pour autant, cette difficulté ne justifie pas qu’il se déclare purement et simplement incompétent pour connaître du litige dont il est saisi. Lorsque la solution de celui-ci dépend de la qualification du bien, il lui appartient de transmettre cette question préjudicielle à la juridiction administrative et de surseoir à statuer dans l’attente de sa réponse.
C’est précisément l’erreur commise par la cour d’appel : en se déclarant incompétente au lieu de surseoir à statuer et de renvoyer la seule question de la domanialité au juge administratif, elle a méconnu la répartition des compétences entre les deux ordres de juridiction.
II. La question préjudicielle s’impose également au juge des référés
L’article 49 du code de procédure civile organise précisément la conduite à tenir lorsque la solution d’un litige porté devant le juge judiciaire dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse relevant de la compétence du juge administratif.
Dans cette hypothèse, le juge judiciaire ne doit pas se déclarer incompétent pour connaître de l’ensemble du litige. Il lui appartient de transmettre au juge administratif la seule question relevant de sa compétence et de surseoir à statuer sur le surplus jusqu’à ce qu’elle soit tranchée.
La Cour de cassation précise que cette règle s’impose également au juge des référés. Certes, celui-ci ne peut, en principe, statuer lorsque la demande se heurte à une contestation sérieuse. Mais lorsque cette difficulté porte précisément sur une question relevant exclusivement du juge administratif, son existence ne justifie pas qu’il mette fin à l’instance en référé.
En l’espèce, la difficulté sérieuse concernait l’appartenance du logement au domaine public et, par voie de conséquence, la qualification du contrat d’occupation. Cette question devait donc être transmise à la juridiction administrative. Dans l’attente de sa réponse, le juge des référés devait simplement surseoir à statuer sur la demande dont il demeurait saisi.
Ainsi, la contestation sérieuse tenant à la domanialité du bien ne constitue pas, à elle seule, un obstacle au référé : elle impose préalablement le recours au mécanisme de la question préjudicielle.
Ce qu’il faut retenir
- Le juge administratif est seul compétent pour trancher une difficulté sérieuse relative à l’appartenance d’un bien au domaine public.
- Mais le juge judiciaire ne doit pas pour autant se déclarer incompétent sur l’ensemble du litige.
- Il doit transmettre la question préjudicielle au juge administratif et surseoir à statuer dans l’attente de sa décision, conformément à l’article 49 du CPC.
- Cette règle s’applique également au juge des référés, malgré l’existence d’une contestation sérieuse.
En une phrase : lorsqu’un litige judiciaire dépend de la qualification d’un bien comme relevant ou non du domaine public, le juge, y compris des référés, doit saisir le juge administratif de cette seule question et surseoir à statuer, plutôt que se dessaisir de l’ensemble du litige.
