CE, 11 juin 2026, M. A c/ Cne de Saint-Restitut, n°502265
Le 11 juin 2026, le Conseil d’État a posé une règle clé en droit de l’urbanisme : même lorsque les travaux sont entièrement achevés et que le permis de construire fait l’objet d’un recours, le titulaire peut déposer spontanément un permis modificatif de régularisation. Cette décision aligne le régime du permis modificatif sur celui de la régularisation prévue aux articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme. Pour les promoteurs, l’enjeu est concret : sécuriser les opérations en contentieux sans repartir de zéro.
1. Les faits utiles
Le maire de Saint-Restitut avait délivré le 2 décembre 2015 un permis de construire à M. C… pour l’extension d’une construction existante et la réalisation d’une piscine, puis deux permis modificatifs. Un voisin a contesté ces deux permis devant le TA de Grenoble, qui a rejeté ses demandes par jugement du 14 juin 2022.
La CAA de Lyon a confirmé ce jugement le 9 janvier 2025. Le Conseil d’État a rejeté le pourvoi le 11 juin 2026.
2 Les principes dégagés par l’arrêt du Conseil d’Etat
Le Conseil d’État rappelle qu’en principe, l’autorité compétente ne peut délivrer un permis modificatif pour un permis en cours de validité qu’avant l’achèvement de la construction. En revanche, la régularisation au titre des articles L.600-5 et L.600-5-1 peut intervenir « même après l’achèvement des travaux ». La haute juridiction étend désormais, en contentieux, cette faculté au permis modificatif déposé à l’initiative du pétitionnaire, y compris après achèvement.
Ce principe permet de revenir sur les pouvoirs du juge administratif et d’en dégager des enseignements utiles pour les praticiens du droit immobilier.
2.1 Les pouvoirs du juge et l’évolution vers une régularisation utile
un office guidé vers la sécurité juridique
Le juge contrôle la légalité du permis à la date de sa délivrance, non à la date où il statue. Avant 2013, un vice, même mineur, entraînait souvent l’annulation totale, avec des conséquences lourdes pour le bénéficiaire ayant poursuivi les travaux.
L’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 a ouvert deux voies de régularisation pour éviter le blocage des projets :
- régularisation en cours d’instance contentieuse :
En cours d’instance, le juge administratif peut surseoir à statuer lorsqu’il constate qu’un vice affectant le permis de construire peut être régularisé. L’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme lui reconnaît ce pouvoir. Dans ce cas, avant de rendre son jugement, il adresse aux parties une lettre pour les informer qu’il entend en faire usage, à condition d’identifier précisément le ou les moyens susceptibles de justifier l’annulation s’ils ne sont pas régularisés.
- Régularisation post-instance
Dans ce cas le juge administratif a identifié un moyen qui entache d’illégalité, le permis de construire, mais ne conduit qu’à une annulation partielle. C’est l’article L.600-5 du code de l’urbanisme. Au terme de son jugement, le juge administratif prononce une annulation partielle et fixe un délai aux parties pour qu’elles obtiennent une régularisation par voie d’un permis modificatif de la partie du permis de construire annulé.
L’apport de la décision commentée
Avant la décision du 11 juin 2026, la délivrance d’un permis de construire modificatif supposait classiquement :
- des travaux autorisés par le permis initial non entièrement achevés
- des modifications envisagées qui ne remettent pas en cause la conception générale du projet (CE 26 juillet 1982, Le Roy et CE 25 novembre 2020 n°429623)
Désormais le Conseil d’État admet que, dans le cadre d’un contentieux dirigé contre le permis initial, le titulaire peut solliciter spontanément un permis modificatif de régularisation après achèvement des travaux. Il aligne ainsi le régime du permis modificatif sur celui de la régularisation: dès lors que la démarche vise à purger l’illégalité, l’achèvement ne constitue plus un obstacle
3. Ce que doivent retenir les praticiens
Après l’achèvement des travaux, vous pouvez désormais corriger un vice régularisable au moyen d’un permis modificatif, même si le chantier est terminé, sans attendre que le juge mette en oeuvre une mesure de régularisation.
Maîtrise du tempo : prenez l’initiative pendant le contentieux pour réduire le risque d’annulation et raccourcir les délais d’incertitude.
- Portée des modifications : la régularisation par modificatif demeure très large, limitée seulement par l’exigence de ne pas changer la nature même du projet (CE 26 juillet 2022, Mme D. n°437765)
- Stratégie contentieuse proactive : auditez juridiquement le permis à réception du recours, cadrez les vices régularisables (formalisme de la demande, prescriptions, pièces), déposez un permis modificatif de régularisation documenté avec note explicative dans la notice architecturale et paysagère liant chaque correction au moyen soulevé
Conclusion :
L’arrêt du 11 juin 2026 offre aux promoteurs un levier de sécurisation puissant: déposer, de votre propre initiative, un permis modificatif de régularisation même après achèvement des travaux, lorsque le permis est attaqué. Utilisé de manière ciblée et documentée, ce levier réduit le risque d’annulation, limite les interruptions d’exploitation et consolide la valeur du projet. La clé réside dans une analyse fine des moyens du recours et une coordination étroite entre juridique, technique et instruction
