N’est pas régulier le congé donné par un locataire à son bailleur par recommandé avec accusé de réception lorsque le pli revient à l’expéditeur avec la mention « pli avisé mais non réclamé ».

Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 septembre 2022 – n° 21-17.691

I –

Le locataire d’un appartement a adressé son congé à son bailleur par lettre recommandé avec accusé de réception, 3 mois avant la date effective de son départ.

Le courrier n’a pas pu être remis à son destinataire, un avis de passage a été déposé dans sa boîte aux lettres.

Le bailleur n’ayant pas récupéré le pli à la poste, celui-ci a été renvoyé à l’expéditeur avec la mention « pli avisé mais non réclamé ».

Le bailleur a donc continué à adresser à son locataire les échéances de loyers et charges au-delà de la date effective de son congé.

Le locataire a refusé de payer.

Le bailleur a par conséquent assigné son locataire et son garant en justice en paiement des loyers et charges impayés.

Ces derniers ont invoqué la résiliation du bail.

Le bailleur s’y est opposé en indiquant que le congé était irrégulier, sa demande de congés n’étant pas parvenue au bailleur dans le délai de préavis imposé par la loi.

II –

En appel, la Cour a considéré que le congé était régulier dès lors que le courrier était daté d’au moins 3 mois avant la date de fin de bail et a partiellement débouté le bailleur de ses demandes.

Celui-ci a formé un pourvoi en cassation.

III –

La Cour de cassation a cassé l’arrêt en ces termes :

« Vu l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

Selon ce texte, le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre.

Pour rejeter la demande en paiement du loyer du mois d’août 2015, l’arrêt constate que la locataire a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postée le 17 avril 2015 et revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » et retient que ce congé a été régulièrement donné pour le 31 juillet 2015.

En statuant ainsi, tout en constatant que la lettre recommandée leur notifiant congé n’avait pas été reçue par les bailleresses, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.».

IV –

Cet arrêt peut sembler injuste. Pourtant, il s’inscrit dans une jurisprudence constante.

La vigilance est donc de rigueur lorsque le locataire veut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il convient de préciser que la loi prévoit d’autres modalités de remise du congé qui peuvent s’avérer plus efficace lorsqu’il est possible de les mettre en œuvre. C’est le cas de la remise en main propre contre récépissé ou par acte d’huissier.