Violation du règlement de copropriété

Kathia BEULQUE
Kathia BEULQUE  - Avocat associée

Source : Cass.3ème civ., 24 novembre 2021, n°20-17.684

C’est ce qu’a jugé la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cette décision inédite comme suit :

« …

Faits et procédure

 

3. Selon l’arrêt attaqué (Pau, 20 mai 2020), la [Adresse 8], soumise au statut de la copropriété, comprend les lots n° 119 et 120, propriété de la SCI, loués à la société Elo et Jo et exploités à usage de restaurant, le lot n° 173, propriété de M. [F], loué à la société Extrem Gliss et exploité à usage de boutique de prêt-à-porter et, épisodiquement, de bar, ainsi que le lot n° 174, propriété de Mme [Z], loué à M. [F] et exploité à usage d’école de [10] et de location de planches de surf.

 

4. Devant leur devanture et avant le trottoir public, se trouve une zone de circulation en pavés auto-bloquants dont le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] (le syndicat) soutient qu’elle constitue une partie commune, occupée irrégulièrement par ces commerces.

 

5. Les 1er et 4 décembre 2014, le syndicat a assigné les copropriétaires-bailleurs de ces lots et leurs locataires en cessation de tout encombrement des parties communes et en indemnisation de son préjudice.

 

Examen des moyens

 

Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi n° K 20-17.684, pris en leurs premières branches, et le premier moyen du pourvoi n° A 20-20.090, réunis

 

Enoncé des moyens

 

6. Par leur premier moyen, M. [F], Mme [Z] et la société Extrem Gliss font grief à l’arrêt de déclarer recevable l’action du syndicat contre chacun des défendeurs, alors « que le point de départ du délai de prescription des actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 est le jour où a été commise l’infraction au règlement de copropriété ; que lorsque l’infraction alléguée résulte d’une exploitation saisonnière d’un lot de copropriété qui se répète d’année en année, ce délai ne recommence pas à courir chaque année avec la reprise de cette exploitation ; qu’en affirmant le contraire, pour retenir que l’action intentée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] contre Mme [Z] et M. [F], respectivement propriétaire et locataire du lot n° 174, n’était prescrite, faute pour eux de rapporter la preuve de la dernière ouverture temporaire de leur activité saisonnière ayant fait courir la prescription avant l’installation de l’estrade et autres dispositifs fixes, la cour d’appel a violé l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. »

 

7. Par leur deuxième moyen, M. [F], Mme [Z] et la société Extrem Gliss font le même grief à l’arrêt, alors « que le point de départ du délai de prescription des actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 est le jour où a été commise l’infraction au règlement de copropriété ; que lorsque l’infraction alléguée résulte d’une exploitation saisonnière qui se répète d’année en année, ce délai ne recommence pas à courir chaque année avec la reprise de cette exploitation ; qu’en affirmant le contraire, pour retenir que l’action intentée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] contre M. [F] et la SARL Extrem Gliss, respectivement propriétaire et locataire du lot n° 173, n’était prescrite, faute pour eux de rapporter la preuve de la dernière ouverture temporaire de leur activité saisonnière ayant fait courir la prescription avant l’installation de l’estrade et autres dispositifs fixes, la cour d’appel a violé l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. »

 

8. Par son premier moyen, la SCI fait encore le même grief à l’arrêt, alors « que le point de départ de la prescription décennale d’une action personnelle née de l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis court, en cas d’occupation sans titre temporaire mais répétitive d’une partie commune par un copropriétaire ou son ayant droit, non pas à compter de chacune des occupations, mais à compter de la première des occupations ; qu’en retenant au contraire que lorsque l’occupation des parties communes était temporaire du fait d’une exploitation saisonnière qui se répétait d’année en année, les lieux étant rendus en fin de saison à leur aspect et destination initiaux, chaque nouvelle occupation était le point de départ d’une nouvelle prescription décennale, pour en déduire que chaque nouvelle occupation des parties communes à raison de l’exploitation saisonnière du restaurant sur le lot appartenant à la société Les Mousquetaires avait constitué le point de départ d’une prescription décennale pour la seule saison considérée, la cour d’appel a violé l’article 42 de la loi susvisée. »

 

Réponse de la Cour

 

Vu l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 :

 

9. Selon ce texte, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

 

10. Pour déclarer recevable l’action du syndicat, l’arrêt retient que, lorsque l’occupation des parties alléguées communes est temporaire du fait d’une exploitation saisonnière qui se répète d’année en année, les lieux étant rendus en fin de saison à leur aspect et destination initiaux, chaque nouvelle occupation est le point de départ d’une nouvelle prescription décennale et constate que les terrasses installées devant les lots des copropriétaires-bailleurs sont, pendant leur période d’ouverture, occupées, chaque année, par les éléments mobiliers nécessaires à l’exploitation des commerces.

 

11. En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que c’était la même infraction au règlement de la copropriété qui s’était répétée, sans interruption, à chaque saison, de sorte que chaque nouvelle occupation n’était pas le point de départ d’une nouvelle prescription décennale, la cour d’appel a violé le texte susvisé. PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs des pourvois, la Cour :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il :
-déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] contre M. [F], Mme [Z], la société Extrem Gliss et la société civile immobilière Les Mousquetaires,:… »

Cette décision a été rendue sous l’empire de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à la loi ELAN du 23 novembre 2018, à une époque où le délai de prescription de l’action en cas de violation du règlement de copropriété était, donc, de 10 ans.

Le fait que le délai ait été, depuis la loi ELAN, aligné sur celui de 2224 du Code Civil, soit 5 ans, ne devrait pas être de nature à changer la solution ainsi retenue par la Cour de Cassation .

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