Sur les obligations du bailleur de veiller de façon constante et sans avoir à être informé par son locataire, de la nécessité de travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble, et ce peu important les termes du contrat de bail

Marion MABRIEZ
Marion MABRIEZ  - Avocat

Source : Cass. civ. 3, 9 juillet 2020, n° 19-12.836, F-D

 

I –

 

Dans cette affaire, une société avait donné à bail à une autre société des locaux destinés au stockage de produits agricoles.

 

La spécificité du contrat de bail résultait du fait que la convention imposait au preneur l’obligation d’informer le bailleur de « toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur ».

 

Dix ans après la prise à bail, des chutes de neige ont entrainé l’effondrement de l’un des bâtiments du fait de la faiblesse de la structure de l’immeuble.

 

Un litige est donc survenu entre les parties, le bailleur estimant pouvoir s’exonérer de sa responsabilité eu égard à la clause contractuelle figurant au bail.

 

Également, se posait la question de la prise en charge du sinistre par l’assureur du bailleur.

 

II –

 

Malgré les termes du contrat de bail, la Cour d’appel saisi a retenu la responsabilité du bailleur dès lors que ce dernier ne pouvait s’affranchir de son obligation de délivrance et qu’il lui appartenait, dès lors, en exécution de son obligation de délivrance, de veiller de façon constante, et sans même à être informé par son locataire de la nécessité de travaux, à l’entretien de son immeuble.

 

Dans notre cas d’espèce, la Cour a caractérisé le manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée en bon état et du fait de l’absence d’entretien de la structure du bâtiment.

 

Il convient par ailleurs de préciser que la Cour d’appel avait relevé que la corrosion physique de la structure métallique du bâtiment était bien antérieure à la prise de possession des lieux par la locataire, de sorte qu’elle était connue de la bailleresse.

 

Pour ce qui est de la prise en charge du sinistre par l’assureur du bailleur, la Cour d’appel a refusé la garantie de l’assureur malgré les termes du contrat qui couvrait les dommages matériels résultant des chutes de neige.

 

Le bailleur a donc formé un pourvoi en cassation rappelant le principe de la force obligatoire du contrat, estimant que la clause ne l’exonérait pas de son obligation de délivrance conforme et qu’en sus, la faute du preneur pour ne pas l’avoir informé des dégradations l’exonérait de sa responsabilité.

 

Pour ce qui est de la prise en charge du sinistre par son assureur, le bailleur rappelait que le contrat d’assurance prenait en charge les dommages résultant du poids de la neige et ce peu important l’état de la structure du bâtiment.

 

III –

 

Par arrêt en date du 9 juillet 2020, la Cour de Cassation a confirmé partiellement l’arrêt d’appel.

 

Selon la Haute de Juridiction, la Cour d’appel a, à bon droit, écarter la clause contractuelle mettant à la charge du preneur une obligation d’information du bailleur des dégradations éventuelles de l’immeuble, rappelant que la cour d’appel avait relevé que la corrosion physique de la structure métallique du bâtiment était bien antérieure à la prise de possession des lieux par la locataire, de sorte qu’elle était connue de la bailleresse et qu’il appartient au propriétaire, en exécution de son obligation de délivrance, de veiller de façon constante à l’entretien du bâtiment.

 

Pour ce qui est de la question de l’assurance, la Cour de Cassation a censuré la position de la Cour d’appel eu égard à la clause du contrat d’assurance prévoyant la prise en charge des dommages résultant des chutes de neige.

 

Cette décision permet de rappeler les obligations fondamentales imparties aux bailleurs qui ne peuvent s’en décharger via l’insertion de clauses au contrat de bail.

 

Malgré l’information selon laquelle le bailleur était informée de l’état de la structure du bâtiment avant la régularisation du contrat de bail, il est incontestable que la Haute Juridiction aurait rendu la même décision en cas de méconnaissance du bailleur des désordres dès lors que ce dernier reste quoiqu’il en soit tenu à l’obligation de délivrance conforme du bien et à son obligation d’entretien de l’immeuble.

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