Résolution de la vente judiciaire d’un immeuble

Jacques-Eric MARTINOT
Jacques-Eric MARTINOT  - Avocat

A l’issue de l’audience d’adjudication, l’adjudicataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer le prix.

L’article L322-12 du Code des procédures civiles d’exécution dispose alors :

« A défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit.

L’adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il a acquittées. »

Ainsi, au terme d’une procédure de saisie immobilière, le débiteur saisi engage une action sur le fondement de l’article 1654 du Code civil visant à constater et faire prononcer la résolution de la vente forcée de l’immeuble pour défaut de paiement du prix dans le délai de 2 mois à compter de l’adjudication définitive.

La Cour d’appel estime que le droit commun de la vente ne peut s’appliquer en l’espèce et rejettera donc la demande en rappelant leur qualité de vendeur contraint.

La Cour de cassation approuvera ce raisonnement comme suit :

« Selon l’article L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit.

En application de cet article, ce n’est qu’en l’absence de consignation ou de versement du prix et de paiement des frais à la date où le juge statue que la résolution de la vente peut être constatée, à l’occasion de la procédure de réitération des enchères ou par une action tendant à cette seule résolution.

Ces dispositions, d’ordre public, impliquent que si elle peut être demandée à titre principal en cas de défaut de paiement du prix, la résolution de la vente ne peut l’être que sur le fondement des dispositions spéciales du code des procédures civiles d’exécution, qui dérogent à celles du droit commun de la vente, et tant que le prix de vente n’a pas été payé.

En conséquence, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, l’arrêt se trouve légalement justifié.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi. »

On retiendra essentiellement deux choses, la première est que la résolution de la vente peut être constatée par la procédure de réitération des enchères ou par une action spécifique tendant à ce seul constat. La seconde est que la résolution ne peut que se demander sur les dispositions spéciales du Code des procédures civiles d’exécution et en aucun cas sur le droit commun de la vente.

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