Après un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le locataire doit saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date d’effet du congé. S’il ne le fait pas, il perd son droit au maintien dans les lieux et le bailleur peut demander son expulsion en référé. La mauvaise foi du bailleur n’interrompt pas et ne suspend pas cette prescription biennale.
Par ailleurs, lorsqu’une mesure d’instruction in futurum suspend la prescription, cet effet ne profite qu’à la partie qui l’a demandée. Le locataire défendeur ne peut en bénéficier que s’il s’est expressément associé à la demande ou s’il a lui-même sollicité un complément de mission de l’expert.
Civ. 3ème, 12 févr. 2026, FS-B, n° 24-10.578
Civ. 3ème, 12 févr. 2026, FS-B, n° 24-18.382
I – Offre d’indemnité d’éviction : la prescription biennale demeure
Par deux arrêts, la Cour de cassation rappelle la rigueur des règles de prescription applicables à l’action du locataire qui reçoit un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Elle précise aussi les causes possibles d’interruption ou de suspension du délai.
L’article L. 145-9 du code de commerce impose au bailleur d’indiquer dans le congé que le locataire doit saisir le tribunal dans les deux ans s’il veut contester le congé ou demander une indemnité d’éviction. À défaut, son action est prescrite. Cette règle rejoint l’article L. 145-60 du même code, qui fixe à deux ans la prescription de toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux.
La Cour rappelle que ce délai court à partir de la date d’effet du congé. Le locataire doit donc agir dans ce délai s’il veut obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction.
Dans la première affaire, le locataire soutenait qu’il n’avait aucune raison de saisir le juge, puisque le bailleur avait déjà offert de payer l’indemnité d’éviction. Selon lui, il n’était pas nécessaire de demander en justice ce qui était déjà proposé.
La Cour de cassation rejette cet argument. Elle affirme que la prescription biennale s’applique même lorsque le congé comporte une offre d’indemnité d’éviction. Cette solution n’est pas nouvelle : la jurisprudence juge depuis longtemps que le délai court même si le droit à indemnité n’est pas contesté.
II – La question de la sanction
Si le locataire n’agit pas dans le délai de deux ans, il perd les droits issus du statut des baux commerciaux. Il perd notamment son droit à indemnité d’éviction. Il ne peut plus non plus invoquer le droit au maintien dans les lieux.
Dans la première affaire, la Cour de cassation précise le moment où la situation change. Le locataire devient occupant sans droit ni titre à partir de l’expiration du délai de prescription. Cette précision est importante. On admettait souvent que cette situation remontait à la fin du bail.
Il faut donc distinguer deux périodes. Pendant les deux ans qui suivent le congé, le locataire reste soumis à une indemnité d’occupation statutaire. Après l’expiration du délai, il devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation de droit commun.
La Cour ajoute que l’expulsion peut être prononcée en référé. L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite. Elle casse donc l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait refusé d’ordonner l’expulsion.
III – La question de l’interruption de prescription
Dans le même arrêt (n° 24-10.578), la Cour de cassation précise que la mauvaise foi du bailleur n’interrompt pas et ne suspend pas la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
La formule peut surprendre. En l’espèce, la cour d’appel avait retenu la mauvaise foi du bailleur, car celui-ci avait d’abord reconnu le droit à indemnité d’éviction du locataire avant d’invoquer ensuite la prescription. La Cour de cassation censure ce raisonnement. La fraude peut empêcher la prescription de courir, mais une simple mauvaise foi ne produit pas cet effet.
En revanche, la reconnaissance du droit du locataire peut interrompre la prescription. L’article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de son créancier interrompt le délai de prescription. Dans la première affaire, une lettre du bailleur demandant des éléments pour chiffrer l’indemnité d’éviction a bien interrompu la prescription. Mais un nouveau délai de deux ans a ensuite commencé à courir. Comme le locataire n’a pas agi dans ce nouveau délai, la prescription était acquise.
Dans la seconde affaire, le locataire invoquait un dire adressé par le bailleur à l’expert judiciaire. La Cour de cassation rejette cet argument. Les juges du fond ont estimé que ce document ne contenait aucune reconnaissance claire et non équivoque de l’obligation de payer l’indemnité d’éviction. La participation à une expertise ne vaut donc pas reconnaissance du droit de l’autre partie.
La seconde affaire posait aussi la question des effets d’une procédure de référé. Le bailleur avait demandé la désignation d’un expert avant tout procès. Le locataire soutenait que cette procédure avait interrompu ou suspendu la prescription.
La Cour de cassation rejette cet argument. L’interruption de la prescription résultant d’une assignation ne profite qu’à celui qui agit. De même, la suspension liée à une mesure d’instruction avant tout procès ne bénéficie qu’au demandeur.
En l’espèce, le bailleur avait pris l’initiative de la procédure. Le locataire s’était contenté d’émettre des protestations et réserves. Il n’avait ni soutenu expressément la demande d’expertise, ni formulé de demande propre. Il ne pouvait donc pas bénéficier de la suspension de la prescription.
Pour en profiter, le locataire devait agir activement. Il devait soit s’associer à la demande d’expertise, soit demander lui-même une modification ou un complément de mission de l’expert. Dans ces cas seulement, il aurait été considéré comme demandeur et aurait bénéficié de l’effet suspensif.
