La conclusion d’un bail commercial sur le domaine public est prohibée et entraîne la nullité absolue du contrat. Cette nullité n’est toutefois pas imprescriptible : l’action se prescrit par cinq ans à compter du jour où le demandeur a eu, ou était en mesure d’avoir, connaissance du caractère illicite de l’objet du bail.
Civ. 3e, 21 mai 2026, FS-B, n° 24-16.483
L’affaire concernait un restaurant exploité dans un local situé sur le domaine public, en vertu d’un bail commercial conclu en 2012. Après avoir reçu un commandement de payer, le locataire a demandé, en 2021, l’annulation du bail, la restitution des loyers versés et l’indemnisation de son préjudice.
La Cour de cassation rappelle qu’un bail commercial ne peut jamais porter sur une dépendance du domaine public. Si un fonds de commerce peut y être exploité, son occupant ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux. L’occupation du domaine public demeure précaire et révocable, en raison des principes d’inaliénabilité et d’imprescriptibilité qui le gouvernent.
Cette interdiction est d’ordre public. Les parties ne peuvent donc pas décider de soumettre conventionnellement leur relation au statut des baux commerciaux. Une telle clause est dépourvue d’effet et le contrat encourt la nullité.
En l’espèce, la Cour confirme ainsi la nullité du bail. Elle casse toutefois l’arrêt d’appel en ce qu’il avait refusé d’examiner la demande du bailleur tendant au paiement d’une indemnité d’occupation, au seul motif que celui-ci n’était pas propriétaire du bien. Elle apporte ainsi des précisions non seulement sur le régime de la nullité, mais également sur les conséquences financières de l’anéantissement du contrat.
I. Le caractère illicite du bail commercial conclu sur le domaine public
Le bail litigieux avait été conclu en 2012, avant la réforme du droit des contrats de 2016. Le bailleur soutenait donc que l’action en nullité était soumise à l’ancien régime des nullités et, en particulier, à la prescription quinquennale courant à compter de la conclusion du contrat. Selon cette analyse, l’action engagée en 2021 était prescrite.
La Cour de cassation écarte cette argumentation. Elle retient que le bail commercial conclu sur une dépendance du domaine public est atteint d’une nullité absolue en raison de l’illicéité de son objet.
Cette solution s’explique par la nature de la règle méconnue. Le domaine public est inaliénable et son occupation ne peut conférer au commerçant le bénéfice de la propriété commerciale. Cette interdiction protège l’intérêt général et relève de l’ordre public de direction. La violation de cette règle est donc sanctionnée par une nullité absolue.
L’arrêt s’inscrit ainsi dans l’évolution du droit des nullités, désormais fondé sur l’intérêt protégé par la règle transgressée. Consacrée par l’article 1179 du code civil, cette approche conduit à qualifier de nullité absolue toute atteinte à une règle poursuivant un objectif d’intérêt général.
En conséquence, un bail commercial ayant pour objet une dépendance du domaine public est nul de nullité absolue pour objet illicite.
II. Le délai de prescription court à compter de la découverte de la cause de nullité
La Cour de cassation rappelle que, depuis la réforme de la prescription de 2008, l’action en nullité absolue est soumise au délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil. Ce délai ne court plus à compter de la conclusion du contrat, mais du jour où le demandeur a eu, ou aurait dû avoir, connaissance de la cause de nullité.
En l’espèce, le locataire n’avait découvert que tardivement que les locaux relevaient du domaine public. Son action en nullité, engagée en 2021, n’était donc pas prescrite.
La Cour précise ensuite les conséquences de l’annulation du bail. Celle-ci produit un effet rétroactif et oblige chaque partie à restituer les prestations qu’elle a reçues. Ce principe s’applique aussi bien aux nullités relatives qu’aux nullités absolues fondées sur l’illicéité de l’objet du contrat.
L’arrêt d’appel est toutefois censuré en ce qu’il avait refusé au bailleur toute indemnité d’occupation au motif qu’il n’était pas propriétaire des lieux. La Cour de cassation retient qu’ayant procuré au locataire la jouissance effective du local pendant plusieurs années, le bailleur peut prétendre à une indemnité correspondant à la valeur de cette jouissance. La restitution des loyers perçus n’exclut donc pas la contrepartie de l’occupation effectivement consentie.
