Le locataire commercial qui exerce son droit d’option doit payer une indemnité d’occupation pour la période antérieure. Cette indemnité correspond à la valeur locative statutaire. Elle doit toutefois être réduite lorsque le bail met l’impôt foncier à la charge du locataire.
Civ. 3ème, 29 janv. 2026, FS-B, n° 24-17.227
I – Qu’est ce que le droit d’option du preneur à bail ?
Quand le bail arrive à son terme et que le bailleur propose un renouvellement, le locataire doit choisir : accepter ou refuser le nouveau bail. Ce choix constitue le droit d’option, prévu à l’article L. 145-57 du code de commerce.
Tant que le nouveau loyer n’est pas fixé, par accord ou par décision de justice, le locataire peut encore renoncer au renouvellement. Il peut aussi rester dans les locaux pendant ce temps. Cette situation lui laisse une certaine souplesse, par exemple pour préparer une réorganisation de son activité.
Dans l’affaire jugée, le bailleur avait offert le renouvellement à compter du 1er juillet 2015. Le locataire a finalement exercé son droit d’option le 26 septembre 2017. Il a annoncé son départ pour le 30 novembre 2017.
En renonçant au renouvellement, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation à partir de la fin du bail expiré. La Cour de cassation rappelle que cette indemnité se substitue rétroactivement au loyer. En effet, la qualification de la situation après la fin du bail dépend de l’option finale des parties, qui produit un effet rétroactif.
Le litige portait donc sur le calcul de l’indemnité d’occupation due entre le 30 juin 2015 (fin du bail) et le 30 novembre 2017 (départ du locataire).
Il faut rappeler qu’il existe plusieurs types d’indemnités d’occupation.
La première est l’indemnité de droit commun due par un occupant sans droit ni titre. Elle ne s’applique pas ici, car le locataire pouvait rester dans les lieux grâce à l’offre de renouvellement.
La seconde est prévue par l’article L. 145-28 du code de commerce. Elle concerne le locataire menacé d’éviction qui reste dans les locaux en attendant le paiement de l’indemnité d’éviction. Cette indemnité correspond à la valeur locative, mais elle subit un abattement de précarité. Cette situation ne correspond pas non plus à l’affaire, puisque le locataire bénéficiait d’une offre de renouvellement.
Ici, c’est le locataire lui-même qui a décidé de partir en exerçant son droit d’option. Or, dans ce cas précis, les textes ne précisent pas clairement la nature de l’indemnité d’occupation due rétroactivement depuis la fin du bail.
II – La question de la nature de l’indemnité d’occupation
Après de longs débats, la jurisprudence a précisé la nature de cette indemnité d’occupation. Comme le rappelle la Cour de cassation dans l’arrêt commenté, l’indemnité due par le locataire qui exerce son droit d’option a un caractère statutaire. Elle doit être calculée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, c’est-à-dire d’après la valeur locative, comme pour un loyer statutaire déplafonné.
La Cour de cassation l’a déjà jugé. L’indemnité d’occupation due pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option trouve son fondement dans l’article L. 145-57 du code de commerce. Elle relève donc du statut des baux commerciaux et se prescrit par deux ans. Cette solution vaut même lorsque le bail prévoit un loyer variable.
Il faut toutefois distinguer deux périodes.
Avant la notification du droit d’option, le locataire qui reste dans les lieux doit une indemnité d’occupation statutaire.
Après la notification, s’il reste malgré sa renonciation au renouvellement, il devient occupant sans droit ni titre. Il doit alors une indemnité d’occupation de droit commun, souvent plus élevée.
Dans l’affaire commentée, le locataire a notifié son droit d’option le 26 septembre, mais il n’a quitté les lieux que le 30 novembre. Pendant près de deux mois, il occupait donc les locaux sans droit ni titre. En principe, il devait alors une indemnité d’occupation de droit commun.
III – Les abattements ou déductions
L’indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur locative statutaire. Il faut donc appliquer les règles des articles R. 145-2 et suivants du code de commerce. L’article R. 145-8 précise que les charges normalement supportées par le bailleur, mais transférées au locataire sans contrepartie, diminuent la valeur locative.
Dans cette affaire, le bail mettait à la charge du locataire le paiement de l’impôt foncier. Cette obligation contractuelle s’imposait au locataire.
Le fait que le locataire exerce ou non son droit d’option ne change rien. Il reste tenu des charges prévues par le bail, soit dans le cadre du renouvellement, soit pendant son maintien dans les lieux avant sa renonciation. La valeur locative doit donc être évaluée selon les mêmes critères dans les deux cas.
La jurisprudence est constante : lorsque le locataire rembourse au bailleur l’impôt foncier, cette charge doit être déduite de la valeur locative. La Cour de cassation applique ici la même règle à l’indemnité d’occupation. Elle précise que le transfert de la taxe foncière au locataire constitue un facteur de diminution de la valeur locative qui sert de base au calcul de l’indemnité.
La Cour casse donc l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble. Celle-ci n’avait pas correctement déduit l’impôt foncier du calcul de la valeur locative. Pourtant, elle avait rappelé le principe et indiqué que la valeur locative devait être minorée. Mais le calcul final et les comptes entre les parties restaient confus.
