Acceptation délibérée des risques par le maître d’ouvrage
L’acceptation délibérée des risques par le maître d’ouvrage ne constitue une cause d’exonération totale pou partielle de la responsabilité civile décennale des locateurs d’ouvrage que si ces derniers avaient parfaitement mis en garde et informé le maître d’ouvrage, des risques encourus par l’ouvrage à défaut de la réalisation d’une étude de sol et de béton. Cass.3ème Civ. 10 juillet 2025, n°23-20.135 I- Des maîtres d'ouvrage avaient confié à un architecte la maîtrise d'œuvre de la construction d'une maison d'habitation. L'exécution du gros oeuvre avait été confiée à un locateur d'ouvrage qui avait sous-traité une partie de ses prestations. L'immeuble, achevé, avait été vendu et se plaignant de fissures infiltrantes et d'un affaissement de la bâtisse et de la terrasse, l'acquéreur avait assigné en référé expertise les vendeurs, l'architecte et l'entreprise de gros oeuvre ainsi que son sous-traitant. Les vendeurs avaient été condamnés à payer certaines sommes à l'acquéreur in solidum avec l'assureur de l'architecte, le sous-traitant et l’assureur de ce dernier, au motif retenu selon la Cour d’Appel, que les vendeurs avaient accepté délibérément les risques en ne faisant pas…
Garantie des vices cachés et point de départ du délai biennal
Lorsqu’une analyse technique est nécessaire pour connaître la cause du dysfonctionnement, le délai de prescription biennale commence à courir au jour du dépôt du rapport de l’expert Source : Cass.1ère Civ. 25 juin 2025 n°24-16.370 La Première chambre civile de la Cour de cassation a consécutivement cassé l'arrêt d'appel, au visa de l'article 1648 alinéa 1du code civil pour avoir déclaré irrecevable comme prescrite l'action de l'acheteur au motif que la découverte du vice affectant la chose devait être fixée au jour où l'acheteur avait formalisé une réclamation à l'encontre de la venderesse. Selon la Cour de Cassation, la Cour d’Appel aurait dû, au cas d’espèce, rechercher à quelle date l'acheteur, qui soutenait n'avoir pu découvrir le vice affectant le la chose vendue qu'à l'issue du dépôt du rapport d'expertise, avait eu connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences.
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires ne peut être engagée que si l'existence d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes à l'origine du dommage est caractérisée. Source : Cass.3ème Civ., 10 avril 2025, n°23-18.503 Antérieurement, à l’ordonnance du 30 octobre 2019, c’est-à-dire à compter du 1er janvier 1986 jusqu’au 1er juin 2020, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dernier alinéa, était ainsi rédigé : « Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Lorsque cette rédaction est applicable au litige, pour que la responsabilité du syndicat des copropriétaires puisse éventuellement être engagée, il doit être caractérisé l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage.…
Interruption de la prescription
L’assignation délivrée par l'entrepreneur, tendant à voir déclarer opposable au fournisseur un jugement statuant sur des demandes dirigées contre le fabricant, interrompt le délai de prescription à l'égard de ce fournisseur, pour constituer une demande en justice interruptive de prescription au sens de l’article 2241 du Code Civil.Source : Cass.3ème Civ., 26 juin 2025, n°23-20.274 En effet, selon l'article 2241 du code civil, une demande en justice, même en référé, interrompt les délais de prescription et de forclusion.En l’occurrence, l’assignation aux fins de voir rendre opposable à une partie le jugement rendu à l'encontre d'une autre a pour effet de permettre, d'une part, à la partie appelée en déclaration de jugement opposable de faire valoir des observations en défense, d'autre part, au demandeur à l'action d'invoquer directement à l'encontre de cette partie l'autorité de la chose jugée de la décision qui sera rendue. Aussi, une telle assignation constitue-t-elle une demande en justice interruptive de prescription au sens du texte précité, selon la Cour de Cassation.
Responsabilité et réparation du préjudice
Le juge qui constate l’existence d’une perte de chance doit statuer sur celle-ci, même si les parties de l’ont pas invoquée et après les avoir invitées à faire valoir leurs observations sur ce point. Cass. Ass.pl., 27 juin 2025, n°22-21.812 et n°22-21.146 I- En l’occurrence, un notaire avait réalisé la vente d’un ensemble immobilier en vue de la réalisation de bureaux destinés à la location.En l'absence d'exécution des travaux d'aménagement du lotissement et d'obtention par le vendeur d'une autorisation de procéder à la vente des lots avant cette exécution, l'acquéreur, qui n'avait pu obtenir de permis de construire à l'issue de la vente, avait assigné la société notariale en responsabilité et indemnisation.Il avait ensuite appelé en la cause le vendeur et sollicité sa condamnation in solidum avec le notaire. Son action contre le vendeur avait été déclarée irrecevable comme prescrite.L'existence d'un manquement du notaire à son obligation de conseil avait, en revanche, été admise, mais la Cour d’appel avait rejeté les demandes indemnitaires aux motifs que ces demandes ne pouvaient prospérer que sur le fondement de la perte de chance,…
Perte de vue et trouble anormal de voisinage
L’urbanisation d’une zone peut être de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal de voisinage en présence d’une perte de vue. Cass.3ème Civ., 27 mars 2025, n°23-21.076 La Cour de cassation rappelle, ainsi, régulièrement que l’anormalité d’un trouble s’apprécie au regard des éléments de contexte, en l’occurrence les contraintes d’ores et déjà liées à l’environnement d’urbanisation dense : « …Réponse de la CourVu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage :8. Pour retenir l'existence d'un trouble anormal de voisinage à raison de la limitation de la vue, l'arrêt relève qu'alors que la distance entre les deux bâtiments était à l'origine de 7,58 mètres, elle a été réduite à 4 mètres par la construction du mur pignon de l'immeuble de M. et Mme , que cette construction limite ainsi de manière significative la vue dont Mme et les consorts -- disposaient précédemment depuis leur balcon, et qu'il est incontestable que cette limitation affecte les conditions de jouissance et la valeur immobilière de leurs biens, de sorte que le trouble anormal de voisinage est caractérisé.9. En…
Vente d’immeuble et garantie des vices cachés
Le vendeur qui connait l’existence d’un vice au moment de la conclusion de la vente est tenu à garantie, malgré la clause d’exonération de la garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente. Cass.3ème Civ., 5 juin 2025, n°23-14.619 I- Au cas d’espèce, une venderesse avait vendu à des acquéreurs une maison individuelle qu'elle habitait et avait fait construire. Une assurance dommages-ouvrage avait été souscrite. Quelques semaines après la vente, les acquéreurs avaient constaté des infiltrations d’eau qu’ils avaient signalées à la venderesse, matérialisées par une flaque d'eau sur le carrelage et des traces d'humidité sur les murs, au niveau du sous-sol, constitué d'une cave et d'un garage, avant d'obtenir, en référé, la désignation d'un expert judiciaire, lequel avait déposé son rapport. Les acquéreurs avaient alors assigné la venderesse en indemnisation sur le fondement principal de la garantie des vices cachés, demande que la Cour d’Appel avait rejetée. Pour juger applicable la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente et rejeter les demandes indemnitaires présentées par les acquéreurs sur le fondement de cette garantie, l'arrêt…
Inopposabilité de la prescription biennale prévue à l’article L 114-1 du Code des Assurances
Le défaut, dans la police, de mention relative au point de départ du délai de la prescription biennale ainsi que des causes d'interruption, y compris ordinaires, du délai de prescription rend cette prescription inopposable à l'assuré Source : Cass.2ème Civ., 28 mai 2025, n°23-21.067 Dans le droit fil du commentaire effectué sur l’arrêt rendu par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 30 avril 2025 (n°23-22.880), cette décision qui porte à nouveau sur le sujet de l'information suffisante concernant la prescription qui doit être donnée dans la police, rappelle que les points de départ du délai comme les causes interruptives de la prescription posée à l’article L114-1 du code des assurances, doivent y figurer, sans quoi la prescription biennale est inopposable de la part de l'assureur à l'assuré : «… Réponse de la CourVu l'article R. 112-1 du code des assurances :5. Il résulte de ce texte que l'assureur est tenu de rappeler dans le contrat d'assurance, sous peine d'inopposabilité à l'assuré du délai de prescription édicté par l'article L. 114-1 du code des assurances, les différents points de…
Prescription de l’action en paiement du solde de CCMI
La créance du solde du prix du constructeur de maison individuelle n'étant pas exigible avant une réception sans réserve, la prescription de son action en paiement ne court qu'à compter de celle-ci ou de la levée des réserves et huit jours après l'une de ces deux dates lorsque le maître de l'ouvrage n'est pas assisté par un professionnel lors de la réception. Source : Cass.3ème Civ., 6 mars 2025, n°23-20.075 Au terme de l'article L137- 2 devenu L 218- 2 du code de la consommation, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. Aux termes de l'article 2224 du code civil, le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il est jugé, en application de ces deux textes, que l'action en paiement de travaux et services engagée à l'encontre de consommateurs par un professionnel se prescrit à compter de la date de la connaissance des faits permettant à ce dernier d'exercer son action…
Pas de réception judiciaire pour un logement qui n’est pas en état d’être reçu compte tenu des malfaçons et non façons le rendant inhabitable
L'ampleur des malfaçons et non-façons empêchant l'immeuble d'être considéré comme habitable, celui-ci n'est donc pas en état d'être reçu et ne peut faire l'objet d'une réception judiciaire. Source : Cass.3ème Civ., 20 mars 2025, n°23-20.475 En l’occurrence, la Cour d'appel avait constaté, au vu du rapport d'expertise judiciaire, l'absence majoritaire de pose ou de raccordement des sanitaires, un défaut de finition du réseau électrique intérieur, l'absence de système de chauffage, l'absence de certaines menuiseries/huisseries. S’y s'ajoutaient de nombreux autres désordres relatifs à la charpente, aux menuiseries, au parquet, à la VMC et aux portes d'entrées. Les immeubles n’étaient donc pas habitables et par conséquent en état d’être reçus. La Cour de Cassation réaffirme ainsi sa jurisprudence constante selon laquelle la réception judiciaire suppose que l’ouvrage soit habitable, la constatation que l'ouvrage est en état d'être reçu ou habité, constituant, en l'état actuel de la jurisprudence, la condition posée pour qu’une réception judiciaire soit prononcée ( Cass. 3e civ., 30 janv. 2020, n° 18-19.763 ; Cass. 3e civ., 19 sept. 2024, n° 22-24.871).
Servitude de passage et trouble manifestement illicite
Une caméra installée captant l’image des personnes empruntant une servitude de passage constitue un trouble manifestement illicite Source : Cass., 3ème Civ., 10 avril 2025, n°23-19.702 C’est ce qu’a décidé la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cette décision intéressante, publiée au bulletin, comme suit : « Faits et procédure1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 22 juin 2023), rendu en référé, M. est propriétaire d'une parcelle cadastrée section AI-, contiguë à celle cadastrée section AI-, à usage de chemin.2. Il a édifié un mur sur ce qu'il considérait être la limite séparative des deux parcelles et installé un dispositif de vidéo-surveillance sur sa propriété.3. Se disant propriétaires indivis de la parcelle cadastrée section AI-, Mme , MM. et , et Mme (les consorts - ) l'ont assigné en démolition du mur empiétant selon eux sur leur fonds, et enlèvement des caméras installées sur le aito surplombant leur propriété.Examen des moyensSur le premier moyen(…)Mais sur le second moyenEnoncé du moyen5. Les consorts - font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de retrait de la caméra de vidéo-surveillance fixée en hauteur et…
VEFA et Délai de livraison
La clause du contrat de VEFA prévoyant la suspension du délai de livraison convenu, en cas de cause légitime de suspension de délai telle que les intempéries tout en précisant que pour l'appréciation de ces événements, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter à un certificat établi par l'architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, n’est pas abusive. Source : Cass.3ème Civ., 30 avril 2025, n°23-21.499 En l’occurrence des acquéreurs, consommateurs (personnes physiques), avaient conclu un contrat de vente en l'état futur d'achèvement auprès d’une SCCV, stipulant une livraison de l'immeuble le 30 mars 2019.Un procès-verbal de livraison des travaux avait été établi le 7 octobre 2019.Sur la base de ce retard de livraison, les acquéreurs ont assigné la SCCV en réparation des préjudices consécutifs. La SCCV a opposé en défense que ce retard était justifié à raison d’intempéries attestées par l'architecte sur la base de données météorologiques publiques, constitutives, selon elle, d’une cause légitime de suspension du délai de livraison en application des stipulations contractuelles. La clause du contrat, en question, prévoyait la suspension du délai de…