Le locataire d’un bien exproprié a droit à un acompte sur son indemnité d’éviction, quelque-soit le mode de transfert de propriété

Le locataire d’un bien exproprié, dont le transfert de propriété est intervenu par cession amiable, a droit à un acompte sur son indemnité d’éviction au nom du principe d’égalité devant la loi

Source : CC, 16 avril 2021, n°2021-897 QPC

 

La propriété étant, selon l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen, « un droit inviolable et sacré », l’expropriation pour cause d’utilité publique doit demeurer exceptionnelle.

 

C’est pourquoi cette dernière doit nécessairement être justifiée par une cause d’utilité publique et donner lieu à une juste et préalable indemnité[1].

 

La procédure, très encadrée, se déroule en deux phases : l’une administrative, l’autre judiciaire.

 

La première porte sur la déclaration d’utilité publique intervenant à la suite d’une enquête publique, et sur l’arrêté de cessibilité, pris après enquête parcellaire.

 

Quant à la phase judiciaire, celle-ci a pour objet le transfert de propriété et l’indemnisation du préjudice causé par l’expropriation.

 

S’agissant du transfert de propriété, celui-ci peut s’opérer de deux manières : soit par une cession amiable, soit par ordonnance prononcée par le juge de l’expropriation[2].

 

L’indemnisation, quant à elle, n’est pas uniquement réservée au propriétaire de l’immeuble exproprié.

 

En effet, les immeubles pouvant faire l’objet de droits personnels, les propriétaires ne sont pas les seuls à subir un préjudice du fait de l’expropriation du bien.

 

C’est pourquoi le législateur a prévu l’indemnisation de l’intégralité du préjudice causé par l’expropriation, sans distinction de la qualité des victimes, à condition que ce préjudice soit direct, matériel et certain[3].

 

Par ailleurs, le délai entre l’ordonnance d’expropriation et le paiement de l’indemnité pouvant être long, le législateur a prévu la possibilité d’obtenir un acompte sur cette indemnité.

 

A cet égard, l’article L. 323-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, offre la possibilité aux « locataires ou preneurs commerçants, artisans, industriels ou agricoles » d’obtenir le paiement d’un acompte s’élevant à la moitié du montant de l’indemnisation, à quatre conditions :

 

  Que le juge soit saisi ;

 

  Que l’ordonnance d’expropriation soit intervenue ;

 

  Qu’il n’y ait pas d’obstacle au paiement ;

 

  Que l’expropriant n’ait pas assuré leur relogement ou leur réinstallation.

 

C’est de cette disposition dont a récemment été saisi le Conseil constitutionnel afin d’en apprécier la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution.

 

Ce dernier a considéré qu’en réservant cet acompte aux seuls locataires d’un bien exproprié dont le transfert de propriété a été opéré par voie d’ordonnance, l’article L. 323-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique était contraire au principe d’égalité devant la loi[4].

 

Il en résulte que le locataire d’un bien exproprié a droit au paiement d’un acompte s’élevant à la moitié du montant de son indemnisation, quelque-que soit le mode de transfert de propriété (cession amiable ou ordonnance d’expropriation).

 

Néanmoins, dans un souci de sécurité juridique, le Conseil Constitutionnel a différé l’effet de l’abrogation de la disposition inconstitutionnelle au 1er mars 2022.

 

Camille Ghesquière

 

[1] Art. L.1 Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

 

[2] Art. L. 220-1 Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

 

[3] Art. L. 321-1 Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

 

[4] CC, 16 avril 2021, Société Robert Arnal et fils et autre, n°2021-897 QPC