Avis du Domaine sur la valeur vénale, entre utilité et futilité !

Tour d'horizon et avis de Monsieur Jean Jacques MARTEL, expert immobilier agréé à la Cour de cassation, sur les valorisations vénales immobilières du Domaine, à retrouver à l'AJDI décembre 2020

Quel professionnel de l’immobilier n’a pas été confronté à l’aléa politique d’une décision de préemption ou d’une Déclaration d’Utilité Publique d’expropriation mais surtout à l’aléa économique du résultat de l’avis du Domaine.

 

En ces temps de crise il est curieux de constater l’appétence des collectivités territoriales, locales ou intercommunales, des établissements publics de toutes natures (EPF, Conservatoire du littoral, SAFER, Grand Paris etc.).

 

Pour mémoire nos finances publiques sont à sec et le « quoi qu’il en coûte » ne semblait pas destiné aux collectivités, ni aux établissements publics. On peut même déplorer une culture Nationale de la dépense publique, justifiant des budgets récurrents et les subventions annuelles nécessaires qui vont avec.

 

Admettons tout de même que certains projets restent opportuns et même parfois indispensables au développement économique, à la création de logements sociaux, à la création d’infrastructures et même à la préservation environnementale. Il est cependant regrettable de constater que la variable d’ajustement budgétaire n’est pas l’opportunité de la dépense mais bien son montant. Pour réaliser les objectifs du nombre d’hectares ou de kilomètres de côtes préemptés, il faut donc tout simplement rogner sur l’exproprié ou le préempté, CQFD.

 

Plutôt qu’une culture du « quoi qu’il en coûte », faudrait-il ramener les intervenants publics au « quoi qu’il en doute », sachant qu’une alternative à la maitrise foncière est souvent possible, notamment en matière environnementale, elle peut atteindre les mêmes objectifs, en moins cher mais c’est politiquement beaucoup moins visible...

 

L’illustration de notre sujet peut aussi s’effectuer par la caricature, thématique d’actualité symbole de la liberté d’expression, voici donc quelques cas concrets, pour l’année 2020 :

 

1) Direction la Corse pour un dossier multi récidiviste, une propriété exceptionnelle pour ne pas dire extraordinaire, située à Bonifacio pied dans l’eau, où le magistrat de l’expropriation désigne exceptionnellement un sachant… en résumé cette propriété a été vendue environ 3 000 000 € à un « vrai » acheteur et préemptée sur la base d’un avis du Domaine à 300 000 €... L’agent du Domaine n’a même pas visité le site et l’a comparé à une zone de garrigue, quant à l’exceptionnalité du site, elle a été ignorée dans son compte rendu succinct, forcément. Le rapport judiciaire, étaya sans surprise l’exceptionnalité du site et produisit des références plus comparables, sans compter qu’il releva les incohérences profondes de l’avis du Domaine. L’une des parties réclama même une deuxième réunion sur le site alors qu’elle avait justifié l’inutilité de la visite du Domaine pour rendre son avis.

 

2) Direction l’Aéroport du Touquet, station touristique à la mode de la région des Hauts de France et une affaire pénale portant sur une éventuelle prise illégale d’intérêts concernant des droits immobiliers réels sur le domaine public aéroportuaire. L’instruction pénale conduite par la police s’est appuyée sur une évaluation du Domaine méritant une place sur le podium de notre bêtisier, erreur sur la désignation, erreur sur l’urbanisme, absence totale d’information et évaluation arbitraire, bref à la campagne on dit souvent « quand on veut tuer son chien, on dit qu’il a la rage ». C’est d’autant plus stupéfiant à la lecture des recommandations de la notice accompagnant la saisine du service.

 

Dans le cas présent le rapport amiable a étayé l’absence d’enrichissement personnel, mais surtout l’incohérence totale de l’avis du Domaine sur le montant de la redevance. Il a éclairé utilement le magistrat, il a justifié la relaxe et a évité une condamnation infamante.

 

3) Enfin, cerise sur le gâteau, direction l’Est de la France, et la mise en vente d’un ancien supermarché situé dans le centre-ville d’une moyenne bourgade, estimé 1 250 000 € dans un rapport amiable, l’enseigne a vendu à un « vrai » acheteur, moyennant un prix légèrement supérieur à l’évaluation et la commune l’a préempté sur la base d’un peu moins de 500 000€... jusque-là rien de plus banal, l’écart étant d’un peu plus du double ! M’apprêtant à un déplacement pour l’audience de transport, nous avons eu l’immense surprise de découvrir dans les pièces portées à notre connaissance, l’avis de l’agent du Domaine rédigé ainsi : « compte tenu de la nature de l’immeuble à évaluer, de sa situation et des caractéristiques du marché local la valeur de 1300 000€ HT contenue dans la DIA n’appelle pas d’observation de la part du service du Domaine », dont acte, la futilité de cet avis étant alors démontrée.

 

Ces trois exemples illustrent les trop nombreuses situations ubuesques portées à la connaissance des experts sur l’ensemble du territoire national et l’affaiblissement du droit de propriété, pourtant largement consacré par les textes fondamentaux de notre démocratie.

 

Bien sûr la Charte du Domaine n’est pas à une contradiction près. En même temps elle définit la valeur vénale comme la probabilité du prix et affiche en encadré rouge « ATTENTION A NE PAS CONFONDRE VALEUR VENALE ET PRIX », tout en rappelant plus loin « La valeur vénale (ou locative) est probable mais non certaine, contrairement au prix (ou au loyer) qui sanctionne l’opération déjà réalisée ». Bien sur la valeur vénale n’est pas le prix, et encore moins le meilleur prix, l’objectif de connaitre la valeur vénale est d’obtenir un prix sur le marché ou de l’assimiler, si le marché ne peut s’exprimer. La valeur vénale (notion juridique) est donc bien une supputation de la plus forte probabilité du prix bien évalué (notion économique). Comment ne pas considérer alors le prix offert comme un élément de preuve de la valeur supputée ? sauf à démontrer l’insincérité de la transaction, des conditions suspensives difficilement réalisables ou la convenance personnelle. Dans l’un des exemples ci-dessus le magistrat précisait très justement dans les motifs de son jugement « l’existence d’une promesse de vente régularisée telle que celle versée aux débats, ne peut être écartée sans explication » ce qui a permis une large vérification et de le qualifier de « vrai » acheteur.

 

Et pourtant, il ne faut pas jeter la pierre à ceux qui se voient confier la mission d’évaluer des biens, souvent complexes, convoités par l’argent public, avec souvent bien peu de moyen et sans une formation adaptée à l’expertise immobilière. Il est même « rassurant » de savoir que des fonctionnaires sont soucieux de la dépense publique. Il ne faut pas sombrer, non plus, dans la paranoïa du complot et ne pas soupçonner les agents du Domaine d’intention dolosive même si on ne peut écarter, ici ou là, quelques pressions politiques pour peser sur le résultat d’un avis, sous le prétexte fallacieux de l’intérêt général. Un seul bémol, la présentation du service du Domaine immobilier de l’Etat instille le doute quant à l’indépendance de ses agents, « le Domaine est au service des collectivités ».

 

Pour éviter le cumul de l’aléa politique et de l’aléa économique, avec l’aléa judiciaire du magistrat de l’expropriation, un juge-expert qui ne peut toujours pas tirer les conséquences de l’arrêt YVON , il semblerait très utile de faire procéder, en amont de toute intervention du Domaine, à une expertise indépendante argumentée qui obligera l’agent du service à une vigilance accrue dans la restitution de son propre avis. Le résultat d’un avis Domanial sera forcément différent de ce qu’il aurait été, dès lors qu’un rapport extérieur aura été porté à la connaissance de son rédacteur.

 

Bien sûr une explication sémantique pourrait distinguer la futilité d’un simple avis émis dans des conditions souvent opaques et parfois en contradiction avec la Charte du Domaine immobilier de l’Etat et l’utilité d’un rapport d’expertise indépendant, qu’il soit amiable ou judiciaire, établi en conformité avec la Charte de l’expertise en évaluation immobilière , largement considérée par la jurisprudence . D’ailleurs la Charte du Domaine ne prévoit-elle pas la possibilité du recours à un expert privé pour certaines opérations immobilières à enjeux, pour conforter son avis ? chiche.

 

Enfin on peut appeler de nos vœux, non pas une Xième réforme inutile mais plutôt la proposition d’une alternative crédible dont les contours avaient déjà été explorés et publiés . Elle aurait vocation à rapprocher l’intérêt privé avec la nécessaire prise en compte de l’intérêt public et à réaliser des économies sur les finances publiques ! Si les collectivités doivent payer une expertise établissant une juste et préalable valorisation, elles renonceront très certainement à quelques tentations de projets inutiles, notamment par l’appréhension de la réalité du budget initial du périmètre préempté ou exproprié. Il arrive souvent que la délibération du principe de préemption ou d’expropriation s’appuie sur une étude budgétaire « sous-évaluée » du service du Domaine. Une fois le vote acquis, la question du budget devient anecdotique et la dépense publique s’accroit alors, inexorablement, sauf à contester la valeur.

 

Jean-Jacques MARTEL, Docteur en droit

Expert immobilier Agréé par la Cour de Cassation, médiateur près la Cour d’Appel de Paris,

Maître de conférences à l’université de Lille (MCA, CRDP-ERDP, EA n°4447)

Codirecteur du Master ICEU, de l’ICH et du DU baux commerciaux